Счёт эскроу: что это простыми словами и как он защищает деньги при покупке новостройки
Эскроу-счёт это специальный счёт в банке, на котором лежат ваши деньги за квартиру в строящемся доме. Застройщик получает их только после сдачи дома. Если дом не достроят или договор расторгнут, деньги возвращаются покупателю. С 1 июля 2019 года почти все новостройки по договору долевого участия продаются именно так.
Я двадцать лет проработала в банке, и эскроу для меня понятный банковский инструмент. На показах новостроек клиенты чаще всего спрашивают одно: «А если стройка встанет?». Ниже объясняю, что с деньгами происходит на каждом шаге и где у этой защиты границы.
Как работает эскроу-счёт, по шагам
- Подписываете ДДУ. В договоре долевого участия указан банк, где откроют эскроу-счёт, и сумма.
- Регистрируете ДДУ в Росреестре. До регистрации деньги не переводят.
- Вносите деньги на эскроу-счёт. Свои или ипотечные: при ипотеке банк сам перечисляет кредит на счёт.
- Застройщик строит на кредит банка. Это проектное финансирование, ваши деньги в стройку не идут.
- Дом вводят в эксплуатацию. После регистрации права собственности на первую квартиру в доме банк раскрывает счёт и переводит деньги застройщику.
- Вы подписываете акт приёма-передачи и регистрируете право собственности. Как пройти приёмку и записать недостатки, разбираю в статье Приёмка квартиры в новостройке.
Кто что получает и когда
| Ситуация | Что происходит с деньгами |
|---|---|
| Дом сдан вовремя | банк переводит деньги застройщику после ввода дома |
| Дом сдают с задержкой | деньги лежат на счёте, можно требовать неустойку по ДДУ |
| ДДУ расторгнут | банк возвращает деньги покупателю |
| Застройщик обанкротился | банк возвращает деньги покупателю |
| Банк лишился лицензии | АСВ выплачивает до 10 млн ₽ |
Страховка на эскроу-счёт до 10 млн ₽ считается отдельно от обычных вкладов в том же банке.
Как открыть счёт эскроу и в каком банке
Банк выбирает застройщик, он указан в ДДУ. Открыть эскроу в другом банке нельзя. Счёт открывают после подписания договора: в офисе банка или онлайн, часто в день сделки вместе с подачей ДДУ на регистрацию. Деньги вносите после регистрации договора.
При ипотеке кредит обычно выдаёт тот же банк, где открыт эскроу. Банк сам переводит на счёт и ваш взнос, и сумму кредита.
С материнским капиталом подаёте заявление в Социальный фонд, и он перечисляет деньги на счёт эскроу, как на обычную оплату ДДУ.
От чего эскроу не защищает
Эскроу сохраняет деньги. Сроки, качество и цену он не гарантирует, и это важно понимать до подписания.
- Задержка сдачи. Деньги на месте, но вы ждёте квартиру дольше, а платить ипотеку и аренду продолжаете.
- Качество отделки и дома. Это вопрос к застройщику по гарантии, банк тут ни при чём.
- Проценты на счёте. Банк по закону не обязан их начислять, и обычно деньги на эскроу лежат без дохода.
- Ипотека. Проценты по кредиту вы платите с первого месяца, даже пока деньги лежат на эскроу.
- Сумма больше 10 млн ₽. Страховка АСВ на случай отзыва лицензии банка покрывает до 10 млн ₽. Если квартира дороже, выбирайте ДДУ с крупным надёжным банком.
Что я проверяю в ДДУ перед подписанием
- Название банка, где откроют эскроу, и его рейтинг.
- Срок передачи квартиры и размер неустойки.
- Срок действия эскроу: по закону не дольше шести месяцев после срока ввода дома из проектной декларации.
- Порядок возврата денег при расторжении.
- Проектную декларацию и прошлые дома застройщика: сдавал ли их вовремя.
Все обязательные пункты договора собраны в статье ДДУ: что это.
Последний пункт для меня главный. Эскроу защищает деньги, а время защищает только выбор застройщика с хорошей историей.
Разбор новостройки: посчитаю и проверю до ДДУ
Если вы выбираете квартиру в строящемся доме, я подбираю варианты под ваш бюджет и смотрю застройщика, банк по эскроу и условия ДДУ. Посчитаю, во что обойдутся ипотека и аренда, пока дом строится.
Написать можно в мою личку в Telegram: разобрать мою ситуацию. Кнопка откроет чат со мной с готовым сообщением про эту статью, его останется только отправить.
Частые вопросы
Когда застройщик получает деньги с эскроу-счёта?
После ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру в этом доме. До этого деньги лежат в банке.
Что будет с деньгами, если застройщик обанкротится?
Банк вернёт их покупателю. Квартиры не будет, но деньги на счёте не входят в имущество застройщика.
Начисляются ли проценты на эскроу-счёт?
Обычно нет. Закон не обязывает банк платить проценты по такому счёту.
Сколько денег на эскроу застраховано?
До 10 млн ₽ на случай отзыва лицензии у банка, отдельно от ваших вкладов в том же банке.
Можно ли забрать деньги с эскроу раньше сдачи дома?
Только если расторгнуть ДДУ. Тогда банк вернёт всю сумму на ваш счёт.
Можно ли внести материнский капитал на счёт эскроу?
Да. Социальный фонд по вашему заявлению перечисляет маткапитал на эскроу, как оплату по ДДУ.
Кто выбирает банк для счёта эскроу?
Застройщик. Банк указан в ДДУ, покупатель открывает счёт именно там.
Источники
- Федеральный закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, статьи 15.4 и 15.5, КонсультантПлюс
- Эскроу-счёт: как это работает и что нужно знать покупателю квартиры в новостройке в 2026 году, ФСК
- Эскроу-счета в 2026: как работают и почему не страхуют от всех рисков, Новосел18
- Эскроу-счета при банкротстве застройщика, YTC Legal
Проверено 7 октября 2026. Лимит страховки и порядок раскрытия счёта действуют на 2026 год.
Проверить застройщика и условия ДДУ: разбор в Telegram.