Ипотека для самозанятых в 2026 году: условия банков, документы и как подтвердить доход

Самозанятые получают ипотеку на общих основаниях, только проверяют их строже, чем людей с зарплатой. Банку важно увидеть, что доход есть, он регулярный и он подтверждён налогом. Ниже рассказываю, как это устроено и что подготовить заранее.

Я двадцать лет работала в банке и знаю, как андеррайтер смотрит на такую заявку. Самозанятому отказывают редко из-за самого статуса. Отказывают, когда цифры в налоговой и на счёте не сходятся.

Какие требования у банков

• Стаж на НПД. Обычно от 6 месяцев, в части банков от 12. Считается с даты регистрации в «Мой налог».
• Возраст. Как у всех заёмщиков, к концу срока кредита обычно не старше 65-75 лет.
• Гражданство и регистрация в России.
• Кредитная история без текущих просрочек.
• Первоначальный взнос. Для самозанятых банки чаще просят взнос выше минимального, особенно при коротком стаже.

Какие документы подготовить

1. Паспорт и СНИЛС.
2. Справка о доходах из приложения «Мой налог», форма КНД 1122036, за 6-12 месяцев. Она формируется в приложении за минуту и подписана электронной подписью ФНС.
3. Справка о постановке на учёт как плательщика НПД, тоже из приложения.
4. Выписка по счёту, куда приходят деньги от клиентов.
5. Договоры с постоянными заказчиками, если они есть. Это показывает, что доход продолжится.

Как банк считает доход

Банк берёт средний доход за период из справки и сравнивает его с поступлениями на счёт. Если в справке 150 тысяч в месяц, а на счёт приходит 60, засчитают меньшую сумму. Если доход скачет, часть банков считает по нижней границе.

С 1 апреля 2026 года банки постепенно уходят от оценки дохода скоринговыми моделями, и неподтверждённый доход засчитывают всё реже. Поэтому для самозанятого сейчас решает одно: весь доход проведён через «Мой налог».

Как поднять шансы на одобрение

• Получайте оплату на карту банка, где берёте ипотеку. Банк видит поступления сам, без лишних выписок.
• Пробивайте чеки по каждому платежу. Доход мимо приложения для банка не существует.
• Закройте мелкие кредиты и кредитные карты до подачи заявки, они съедают лимит.
• Добавьте созаёмщика с официальной зарплатой, например супруга.
• Подавайте в несколько банков сразу. Требования к самозанятым у банков сильно разные.

Доступны ли самозанятым льготные программы

Да. Семейная ипотека и другие программы с господдержкой доступны самозанятым на тех же условиях, что и работникам по найму, если соблюдены требования к семье и объекту. Банк при этом проверяет доход так же строго.

Частые вопросы

Дадут ли ипотеку, если я самозанятый меньше полугода?

Часть банков рассматривает и короткий стаж, но с большим первоначальным взносом или с созаёмщиком. Чаще всего ориентир от 6 месяцев.

Какую справку о доходах принимает банк?

Справку о состоянии расчётов (доходах) по налогу на профессиональный доход, форма КНД 1122036. Её формируют в приложении «Мой налог» или в личном кабинете на сайте ФНС.

Можно ли совмещать работу по найму и самозанятость?

Можно. Банк сложит оба дохода, если оба подтверждены: зарплата справкой от работодателя, самозанятость справкой из «Мой налог».

Что делать, если банк отказал?

Узнать, в чём причина. Чаще всего дело в расхождении дохода и поступлений или в кредитной нагрузке. Это исправляется, и заявку подают снова или в другой банк.

Нужно ли самозанятому платить налог с первоначального взноса?

Нет. Налог платится с дохода от клиентов. Деньги на первоначальный взнос, накопленные из уже облагаемого дохода, повторно налогом не облагаются.

Источники

• Ипотека для самозанятых в 2026 году: доступ есть, но требования банков растут, Новострой
• Федеральный закон № 422-ФЗ о налоге на профессиональный доход, КонсультантПлюс

Проверено 7 октября 2026. Требования отдельных банков меняются, перед подачей заявки сверяйте их на сайте банка.

Посчитать доход глазами банка: разбор в Telegram.