Как выбрать риэлтора для продажи или покупки квартиры в 2026 году: 7 проверок, договор и цена услуг
Сделка с квартирой это самая крупная покупка в жизни большинства семей. Ошибка риэлтора стоит денег: сорванная сделка, переплата, квартира с проблемной историей. Расскажу, как я бы выбирала риэлтора, если бы сама искала помощника. Двадцать лет я проработала в банке, пять лет занимаюсь недвижимостью, и вижу сделку с обеих сторон.
Почему проверка на вас
Риэлторская деятельность в России не лицензируется. Единого обязательного реестра риэлторов тоже нет. Концепцию закона Совет Федерации представил в апреле 2026 года, но на октябрь закон не принят. Значит, риэлтором сегодня может назваться любой человек, и отвечать за качество будет только договор, который вы подпишете.
7 проверок до того, как подписать договор
| Что проверить | Где | Что должно насторожить |
|---|---|---|
| Статус: ИП, самозанятый, компания | ЕГРЮЛ и ЕГРИП на сайте ФНС, проверка самозанятого на сайте ФНС | Работает «на себя» без статуса |
| Реальные сделки | Кейсы с цифрами, отзывы клиентов, которым можно написать | Только общие слова и фото ключей |
| Специализация | Город, район, тип жилья, ипотека | Берётся за всё подряд |
| Членство в профессиональном объединении | Реестр Российской гильдии риэлторов | Само по себе не гарантия, это плюс |
| Договор | Письменный, с перечнем работ и сроком | Предлагает «работать на доверии» |
| Цена и момент оплаты | В договоре | Сумма меняется по ходу |
| Кто ещё участвует | Юрист, ипотечный брокер, оценщик | Не может назвать, кто проверяет документы |
Какие вопросы задать на первой встрече
- Сколько сделок вы провели за последний год в моём районе и бюджете?
- Как вы проверяете квартиру и продавца? Что именно смотрите?
- Кто готовит договор и кто его проверяет?
- Как пройдёт расчёт с продавцом: аккредитив, ячейка, счёт эскроу?
- Что входит в вашу работу, а что оплачивается отдельно?
- Что будет, если сделка сорвётся?
Хороший риэлтор отвечает на эти вопросы спокойно и конкретно. Если ответ звучит как «не переживайте, всё сделаем», это повод задать вопрос ещё раз.
Что должно быть в договоре
- Предмет: подбор квартиры, сопровождение сделки, продажа, всё вместе.
- Перечень работ: показы, проверка документов, переговоры о цене, подготовка договоров, сопровождение в банке и Росреестре.
- Срок действия договора и порядок его расторжения.
- Стоимость услуг, когда и за что вы платите.
- Что считается выполненной работой.
Я работаю так: сначала договор и аванс, потом поиск. Это честно для обеих сторон. Клиент знает, за что платит, а я трачу время на тех, кто действительно готов купить.
Сколько стоят услуги риэлтора
Единой цены нет. Встречаются три схемы: процент от цены сделки, фиксированная сумма и оплата отдельных услуг, например только проверки документов или только сопровождения сделки. Какая схема выгоднее, зависит от задачи. При покупке дорогой квартиры фиксированная сумма часто разумнее процента.
Важно другое: за что вы платите. Хороший риэлтор отрабатывает свою цену на переговорах о цене квартиры, на выборе банка и ставки, на том, что вы не купите квартиру с проблемами. В моей практике правильно выбранный банк сэкономил клиенту 17 миллионов рублей за срок ипотеки.
Тревожные признаки
- Нет письменного договора или он на одну страницу без перечня работ.
- Просит деньги наличными, без расписки и договора.
- Торопит с авансом: «завтра квартиры уже не будет».
- Не показывает документы на квартиру до внесения денег.
- Предлагает занизить цену в договоре купли-продажи «чтобы сэкономить на налоге». Это риск для вас как покупателя, при споре вернуть получится только сумму из договора.
- Не может объяснить схему расчёта с продавцом.
Нужен ли риэлтор вообще
Купить квартиру без риэлтора можно. Но тогда всё, что перечислено выше, вы делаете сами: ищете, проверяете документы, ведёте переговоры, выбираете банк и схему расчёта. Риэлтор экономит время и снижает риск ошибки там, где у вас нет опыта. Особенно при ипотеке, покупке у застройщика, продаже с обременением или сделке с долями детей.
Разбор вашей ситуации
Если вы покупаете квартиру в Москве или Петербурге, я разберу вашу задачу, посчитаю бюджет, подберу объекты и проведу сделку до ключей. Отсматриваю сотни вариантов, показываю пять лучших, едем в два.
Написать можно в мою личку в Telegram: обсудить мою покупку. Кнопка откроет чат со мной с готовым сообщением про эту статью, его останется только отправить.
Частые вопросы
Нужна ли риэлтору лицензия в России?
Нет. На октябрь 2026 года лицензии и обязательного реестра риэлторов нет. Закон о риэлторской деятельности обсуждается, но не принят.
Как проверить риэлтора по ИНН?
Компанию и ИП можно найти в ЕГРЮЛ и ЕГРИП на сайте ФНС, статус самозанятого проверяется там же отдельным сервисом.
Когда платить риэлтору?
Порядок оплаты прописывается в договоре. Частая схема: аванс при подписании договора и основная часть после сделки.
Можно ли расторгнуть договор с риэлтором?
Да. Порядок и расходы при расторжении должны быть в договоре. Прочитайте этот пункт до подписи.
Чем риэлтор отличается от агентства недвижимости?
Агентство это компания, в которой работают риэлторы. Частный риэлтор работает как ИП или самозанятый. Отвечает перед вами тот, с кем подписан договор.
Источники
- Совет Федерации: концепция регулирования риэлторской деятельности, обзор Сравни
- Проверка контрагента в ЕГРЮЛ и ЕГРИП, ФНС России
- Проверка статуса самозанятого, ФНС России
- Гражданский кодекс РФ, глава 39, возмездное оказание услуг, КонсультантПлюс
Проверено 7 октября 2026.
Обсудить вашу покупку и схему работы: написать в Telegram.