Рефинансирование ипотеки: где в нём реальные деньги и когда оно их не приносит

Где в рефинансировании лежат деньги

Экономия рождается в одном месте, и это не красивый процент в рекламе.

Проценты банк начисляет на остаток вашего долга. Значит вся ваша выгода это разница между старой и новой ставкой, умноженная на остаток и на число оставшихся месяцев. Из этой суммы вычитаются расходы на переоформление. Всё, других слагаемых нет.

Отсюда сразу два вывода. Чем больше остаток долга, тем крупнее выгода при той же разнице ставок. И чем больше месяцев вам ещё платить, тем она крупнее. Одна и та же разница в 2 процентных пункта на остатке 8 млн ₽ и на остатке 900 тыс. ₽ это разные деньги и разные решения.

Считаем выгоду за 5 шагов

Всё считается на калькуляторе в телефоне по числам из приложения банка.

1. Выпишите остаток долга, свою ставку и число месяцев, которые остались по графику.
2. Посчитайте проценты за месяц по старой ставке: остаток умножить на ставку и разделить на 12. Ставку берите долей, то есть 18% это 0,18.
3. Посчитайте то же самое по новой ставке, которую вам предлагают.
4. Вычтите второе из первого. Это ваша экономия за первый месяц, и она самая большая, дальше остаток уменьшается и экономия вместе с ним.
5. Умножьте экономию первого месяца на число оставшихся месяцев и разделите пополам. Это грубая, но честная оценка выгоды за весь срок. Половина берётся потому, что остаток долга убывает.

Пример счёта на условных цифрах

Остаток 6 000 000 ₽, старая ставка 18%, новая 15%, до конца графика 180 месяцев. Проценты за месяц сейчас: 6 000 000 × 0,18 ÷ 12 = 90 000 ₽. По новой ставке: 6 000 000 × 0,15 ÷ 12 = 75 000 ₽. Экономия первого месяца 15 000 ₽. Оценка за весь срок: 15 000 × 180 ÷ 2 = 1 350 000 ₽. Из этой суммы дальше вычитаются расходы на переоформление.

Точка окупаемости: главное число в этом решении

Она отвечает на вопрос, через сколько месяцев вы вернёте потраченное на переоформление.

Сложите все расходы на переоформление (список ниже) и разделите на экономию первого месяца. Получите число месяцев, за которые сделка окупится. Если вы планируете держать этот кредит дольше, рефинансирование даёт вам деньги. Если собираетесь закрыть его раньше или продать квартиру, вы потратите на переоформление больше, чем успеете сэкономить.

На цифрах примера выше: если переоформление обошлось в 60 000 ₽, точка окупаемости 60 000 ÷ 15 000 = 4 месяца. Держать кредит дольше четырёх месяцев вы почти наверняка собираетесь, значит сделка себя оправдывает. При экономии 3 000 ₽ в месяц та же сумма расходов окупалась бы 20 месяцев, и решение уже не такое очевидное.

Что съедает выгоду

Эти расходы редко называют на первом звонке, а они целиком ложатся на вас.

• Новая страховка. Прежний полис новому банку чаще всего не подходит, его переоформляют или покупают заново. Спросите сумму до подачи заявки, она войдёт в ваш счёт окупаемости.
• Оценка квартиры. Новый банк берёт квартиру в залог и требует свежий отчёт об оценке от аккредитованного оценщика.
• Госпошлина и регистрация. Снятие залога у старого банка и регистрация нового залога это отдельные действия со своими сроками.
• Повышенная ставка на переходный период. Пока залог не перерегистрирован на новый банк, кредит считается необеспеченным, и ставка на это время обычно выше. Спросите, на сколько именно и сколько недель это длится.
• Ваше время. Справки о доходе, выписка об остатке долга, согласование даты, подписание. Это несколько поездок и несколько недель ожидания.

Когда рефинансировать не надо

Два случая, в которых сделка выглядит выгодной и деньги не приносит.

И ещё одно. Рефинансирование часто предлагают вместе с увеличением срока: платёж падает, человек радуется. Срок при этом растягивается, и суммарно вы отдаёте больше. Смотрите на два числа сразу, на платёж и на итоговую переплату за весь срок. Просите новый график до подписания.

Стратегия «взять сейчас и рефинансировать потом»

Я про неё пишу и сама её использую с клиентами. Здесь важно понимать, где в ней риск.

Логика простая. Ждать снижения ставок можно годами, а цены на квартиры за это время растут. Поэтому многие входят в сделку по сегодняшней ставке, а к снижению возвращаются позже и рефинансируются. У программ со ставкой на первые годы механика та же: платёж снижен на старте, дальше ставка вырастает до рыночной, и к этому моменту кредит либо рефинансируют, либо гасят досрочно.

Риск в этой стратегии один и он честный: снижение ставки вам никто не гарантирует, и рефинансирование это не автоматическое право. Это новая заявка, новая проверка вашего дохода и вашей кредитной истории на тот момент. Поэтому стратегия работает у того, кто способен обслуживать кредит по высокой ставке всё это время, а низкую воспринимает как приятную возможность.

Что проверить о себе до подачи заявки

Рефинансирование одобряют не всем и не всегда. Эти пункты решают исход.

1. Просрочки по действующей ипотеке за последние 12 месяцев. Даже техническая на несколько дней видна банку и объясняется отдельно.
2. Ваша кредитная нагрузка сегодня. Новые кредиты, карты и рассрочки, взятые после первой ипотеки, уменьшают сумму, которую вам одобрят.
3. Подтверждение дохода и занятости. Смена работы незадолго до подачи усложняет одобрение, испытательный срок часто становится отказом.
4. Возраст объекта и статус права. По новостройке рефинансирование обычно возможно после регистрации права собственности, до этого залог оформлен на права требования.
5. Согласие созаёмщиков и супруга. В новом договоре состав участников должен быть согласован заранее, это влияет и на одобрение, и на сроки.

10 вопросов банку до подачи заявки

Задайте их письменно, в переписке или на почту, и сохраните ответы. На них держится весь ваш расчёт.

1. Какая ставка по рефинансированию действует для меня как для внешнего клиента?
2. Какие условия снижают эту ставку и на сколько (зарплатный проект, сумма кредита, страхование)?
3. Ставка фиксируется на дату одобрения или на дату подписания кредитного договора?
4. На сколько выше ставка на период до регистрации залога на вас и сколько недель этот период длится?
5. Какая страховка обязательна по вашим требованиям и сколько она стоит для моей суммы?
6. Нужен ли новый отчёт об оценке квартиры и кто из оценщиков у вас аккредитован?
7. Будет ли в договоре прямо указано, что кредит выдан на рефинансирование ипотечного, с реквизитами прежнего договора?
8. Можно ли рефинансировать с сохранением моего текущего срока и покажете ли вы график до подписания?
9. Есть ли ограничения на досрочное погашение в новом договоре и какие?
10. Какой полный список расходов лягет на меня к моменту сделки, одной суммой?

Ответы на эти десять вопросов дают вам все числа для счёта из второго и третьего разделов. После них вы принимаете решение сами, без давления менеджера и без слова «выгодно» вместо цифр.

Что дальше

Этот разбор закрывает вашу часть работы: понять, есть ли выгода, за сколько месяцев она окупится и о чём спросить банк. Дальше начинается моя. 20 лет я проработала в банке, прошла путь от операциониста до директора территориального офиса, и вижу эту механику с внутренней стороны: какой банк одобрит вашу сумму при вашей нагрузке, что попросит по доходу, где ваш случай считается сложным и как он всё-таки проходит.

Напишите мне, разберём вашу ситуацию на онлайн-встрече: посчитаем вашу выгоду по вашим числам и решим, стоит ли подавать заявку сейчас или разумнее дождаться другого момента.