Ставка 0,1% от застройщика: во что она обходится на самом деле

Откуда берётся ставка 0,1% и кто её оплачивает

Механика простая, её просто не проговаривают вслух на показе.

Крупные застройщики заключают соглашения с банками и устанавливают свою ставку по спецпрограмме. Банк недополучает проценты, поэтому разницу ему компенсируют вперёд одним платежом. Деньги на эту компенсацию застройщик берёт из цены квартиры. Поэтому лот по спецставке стоит дороже того же лота по 100% оплате.

Насколько дороже, зависит от проекта. По моим сделкам разница чаще всего попадает в диапазон 10-20% стоимости. По отдельным проектам Петербурга удорожание доходило до 9% и потом снижалось до 4%. Встречаются лоты со спецставкой и вовсе без удорожания, их немного и они уходят быстро.

Считаем цену ставки в рублях за 4 шага

Считается на калькуляторе в телефоне, ипотечный расчёт для этого не нужен.

1. Возьмите цену лота по 100% оплате. Это база, от неё считается всё.
2. Возьмите цену того же лота по спецставке застройщика.
3. Вычтите первое из второго. Полученная сумма и есть цена ставки, вы платите её вперёд и в теле кредита.
4. Разделите эту сумму на базовую цену и умножьте на 100. Получите удорожание в процентах, по нему проекты сравниваются между собой.

Пример счёта на условных цифрах

Цена по 100% оплате 12 000 000 ₽. Цена того же лота по ставке застройщика 14 000 000 ₽. Ставка стоит вам 2 000 000 ₽, удорожание 16,7%. Эти два миллиона вы возьмёте в кредит и будете обслуживать наравне с остальной суммой. Цифры здесь условные и нужны только чтобы показать порядок счёта, свои подставляйте из прайса конкретного проекта.

Когда низкая ставка окупается, а когда съедает ваши деньги

Ответ упирается в один вопрос: сколько лет вы собираетесь держать эту квартиру.

Отсюда правило, по которому я считаю: сначала вы решаете, сколько лет живёте с этой квартирой, потом выбираете ставку. Обратный порядок приводит к тому, что человек берёт красивый процент и через три года продаёт лот дешевле, чем купил.

Есть и обратная сторона, про неё почти не говорят. Иногда выгоднее взять ставку выше и лот дешевле. У меня были расчёты, где вариант под 5% оказывался выгоднее варианта под 0,1% именно потому, что сумма кредита была меньше, а значит меньше была и переплата.

Что режет переплату сильнее любой ставки

Три инструмента, которые работают в любой программе.

• Досрочные погашения в первые годы. По моим расчётам один и тот же кредит при плановом графике давал переплату больше 6 млн ₽, а с досрочными погашениями 3,4 млн ₽. Разница здесь больше, чем разница между любыми двумя ставками на рынке.
• Первоначальный взнос. Каждый рубль взноса это рубль, на который не начисляются проценты все годы кредита. По моему правилу взнос считаем от 20% стоимости.
• Траншевая ипотека, если проект её даёт. Сумма кредита выдаётся частями, проценты идут на выданную часть, поэтому на время стройки нагрузка минимальная. Последующие транши можно не брать вовсе, если появились свои деньги.

9 вопросов до подписания

Задайте их застройщику и банку письменно и сохраните ответы. На них держится весь ваш расчёт.

1. Какая цена этого лота по 100% оплате и какая по вашей спецставке?
2. Сколько составляет удорожание в процентах и в рублях?
3. Ставка действует весь срок кредита или до определённого месяца?
4. Что происходит со ставкой после окончания льготного периода и до какого значения она вырастет?
5. Есть ли на этот лот вариант со стандартной ставкой и базовой ценой?
6. Какие ограничения на досрочное погашение и на рефинансирование в этой программе?
7. Идёт ли выдача одной суммой или траншами, и кто выдаёт транши?
8. Какие обязательные условия сверх кредита: страхование, сервисы, платные опции, и сколько они стоят в год?
9. Что будет с моей ставкой, если срок сдачи дома сдвинется?

Ответы на первые два вопроса дают вам цену ставки. Ответы на третий и четвёртый показывают, не превратится ли комфортный платёж в неподъёмный. Остальные закрывают то, что обычно всплывает уже после подписания.

Где заканчивается ваш расчёт и начинается мой

Этой страницей вы закрываете вопрос, дорого вам стоит ставка или дёшево. Дальше идёт работа с банками.

Точный платёж под вашу ситуацию я не буду называть цифрой ни здесь, ни в переписке до расчёта. Он зависит от суммы, взноса, срока, вашего дохода и от программы конкретного банка. Ориентиры по рынку такие: семейная от 3,9% годовых, стандартная 11,9% для тех, у кого детей нет, спецставки застройщиков считаются отдельно по каждому проекту.

20 лет я проработала в банке и прошла путь от кассира-операциониста до директора территориального офиса. Поэтому на встрече я считаю не только квартиру. Я вижу, где банк одобрит вашу сумму, где ставку можно опустить, где условие застройщика съест всю выгоду от красивого процента, и как собрать сделку так, чтобы вы не переплатили ни банку, ни за вывеску.

Приходите на онлайн-встречу с цифрами из этого разбора. Посчитаем ваш вариант вместе и посмотрим, какая схема выигрывает именно у вас.