Акт приёма-передачи квартиры при покупке вторички: что в нём писать и когда подписывать
Деньги ушли, право зарегистрировано, а в квартире ещё живёт продавец. Или вы въехали и нашли долг за электричество за полгода. Оба сюжета закрывает один документ, акт приёма-передачи. Подписывают его часто между делом, на коленке, хотя именно он фиксирует, что и в каком виде вы получили.
Зачем нужен акт
Статья 556 Гражданского кодекса говорит, что недвижимость передаётся по передаточному акту или другому документу о передаче. Пока акта нет, продавец свою обязанность не выполнил. Если он уклоняется от подписания, закон считает это отказом исполнить договор.
Для покупателя акт решает три вещи:
- фиксирует день, с которого коммунальные платежи ваши;
- закрепляет состояние квартиры и всё, что в ней остаётся;
- переносит на вас риск случайной гибели или повреждения квартиры, например при пожаре у соседей.
Когда подписывать: при сделке или после регистрации
Росреестру акт для регистрации не нужен. Поэтому срок передачи квартиры пишем в самом договоре купли-продажи, а акт подписываем в день фактической передачи.
| Вариант | Когда подходит | Риск для покупателя |
|---|---|---|
| Акт вместе с договором | Продавец уже выехал, квартира пустая | Почти нет |
| Акт после регистрации | Продавцу нужно время на переезд | Квартира может пострадать до передачи |
| Акт «квартира передана» при живущем продавце | Не подходит | Вы приняли квартиру, которой не видели пустой |
Я советую не подписывать акт, пока продавец живёт в квартире. Срок освобождения, срок выписки всех зарегистрированных и штраф за просрочку пишем в договор. Часть денег можно оставить на аккредитиве до подписания акта, если банк и продавец согласны на такое условие.
Что вписать в акт
| Раздел | Что написать |
|---|---|
| Стороны и квартира | ФИО, паспорта, адрес, кадастровый номер, реквизиты договора |
| Счётчики | Показания воды, электричества, газа и тепла, номера приборов |
| Ключи | Сколько комплектов, ключи от почтового ящика, домофона, кладовой, парковки |
| Мебель и техника | Перечень того, что остаётся, и её состояние |
| Состояние квартиры | Найденные недостатки: трещины, протечки, неисправная сантехника |
| Долги | Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и капремонт |
| Жильцы | Все выписаны, или срок, к которому выпишутся |
| Документы | Квитанции, технические паспорта приборов, договоры с управляющей компанией |
Показания счётчиков лучше сфотографировать в присутствии продавца и приложить фото. Долг за коммунальные услуги остаётся на прежнем собственнике, а долг за капитальный ремонт переходит к новому, это часть 3 статьи 158 Жилищного кодекса. Поэтому справку по капремонту я прошу отдельно.
Как проверить квартиру перед подписанием
Пройдите квартиру при дневном свете. Откройте все краны и слейте воду в ванной и на кухне, проверьте розетки, батареи, окна, двери, звонок и домофон. Загляните под ванну и раковины. Все найденные недостатки вписываем в акт, даже мелкие. Если продавец не оговорил недостаток, по статьям 557 и 475 ГК покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения цены или устранения недостатка за счёт продавца.
Если продавец не освобождает квартиру
Сначала письменная претензия со ссылкой на срок из договора. Если продавец не реагирует, суд по иску покупателя обяжет его передать квартиру, а штраф из договора взыщет в вашу пользу. Именно поэтому срок и штраф пишем в договор заранее. Других прописанных в квартире людей выселяют через суд отдельно, и это долго, поэтому выписку всех зарегистрированных я проверяю до денег. Как, в статье Выписка из домовой книги.
Если вы покупаете новостройку, акт подписывают с застройщиком, и правила другие. Об этом в статье Приёмка квартиры в новостройке. Где акт стоит среди этапов сделки, показано в статье Этапы сделки купли-продажи квартиры, а риски покупки целиком в статье Риски при покупке квартиры.
Разбор вашей ситуации: проверю договор и акт
Пришлите мне проект договора купли-продажи и акта, который предлагает продавец. Я проверю срок передачи и выписки, штраф за просрочку, условия расчётов и скажу, что дописать, чтобы вы не остались с ключами от занятой квартиры.
Написать можно в мою личку в Telegram: проверить договор и акт. Кнопка откроет чат со мной с готовым сообщением про эту статью, его останется только отправить.
Частые вопросы
Нужен ли акт приёма-передачи для регистрации в Росреестре?
Нет. Переход права регистрируют по договору купли-продажи, акт подписывают отдельно, когда квартиру фактически передают.
Нужно ли заверять акт у нотариуса?
Нет, достаточно простой письменной формы и подписей сторон. Если сделка нотариальная, акт можно подписать у того же нотариуса.
Сколько экземпляров акта нужно?
По одному каждой стороне. Если покупка в ипотеку, банк может попросить свой экземпляр.
Можно ли подписать акт до получения денег продавцом?
Можно, если продавец согласен. Чаще акт подписывают после того, как продавец получил деньги и освободил квартиру.
Источники
- Гражданский кодекс РФ, статья 556: передача недвижимости
- Гражданский кодекс РФ, статья 557: последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества
- Гражданский кодекс РФ, статья 459: переход риска случайной гибели товара
- Жилищный кодекс РФ, статья 158, часть 3
Проверено 23 октября 2026.
Проверить договор и акт: разбор в Telegram.