Риски при покупке квартиры: 10 ситуаций, из-за которых теряют деньги, и как их проверить

Двадцать лет я проработала в банке и видела сделки, которые разваливались через год после регистрации. Почти всегда тревожный признак был виден заранее, просто его никто не проверил. Ниже десять ситуаций, на которых покупатели теряют деньги, и что смотреть по каждой до того, как вы отдадите аванс.

Сводная таблица рисков

1. Банкротство продавца

Если продавец обанкротится после сделки, финансовый управляющий проверит его сделки за последние три года. Продажу дешевле рынка могут оспорить, если она была в течение года до заявления о банкротстве, а сделку во вред кредиторам в течение трёх лет. Это статья 61.2 закона о банкротстве. Квартира вернётся в конкурсную массу, а покупатель встанет в очередь кредиторов.

Что делаю: смотрю продавца на Федресурсе и в картотеке арбитражных судов, проверяю исполнительные производства на сайте ФССП и не соглашаюсь на цену сильно ниже рынка без понятной причины.

2. Нет согласия супруга

Квартира, купленная в браке, считается общей, даже если записана на одного. Для её продажи нужно нотариальное согласие второго супруга, это пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса. Без него супруг может оспорить сделку в течение года с того дня, когда узнал о ней. Подробнее в статье Согласие супруга на продажу квартиры.

3. Наследник, о котором не знали

Если продавец получил квартиру по наследству недавно, может появиться другой наследник. Срок принятия наследства шесть месяцев, и суд вправе его восстановить, если причина пропуска уважительная. Я смотрю, кто ещё мог наследовать, когда открылось наследство и не было ли завещания. Как это проверить, в статье Продажа квартиры по наследству.

4. Человек с правом проживания

Тот, кто отказался от приватизации, сохраняет право жить в квартире бессрочно, и при продаже оно не прекращается. Выписаться добровольно он может, выселить его через суд почти невозможно. Поэтому я прошу архивную выписку из домовой книги за всё время существования квартиры. Подробно в статьях Отказ от приватизации и Выписка из домовой книги.

5. Дети и материнский капитал

Если квартиру покупали с материнским капиталом, родители обязаны выделить доли детям. Если долей нет, сделку могут оспорить, даже когда прошло несколько лет. Продажа квартиры, где есть доля несовершеннолетнего, идёт с разрешением опеки и через нотариуса. Я спрашиваю у продавца, на какие деньги квартира покупалась, и смотрю, был ли в истории материнский капитал.

6. Недееспособность продавца

Сделку, которую человек заключил, не понимая значения своих действий, суд признаёт недействительной по статье 177 Гражданского кодекса. Так бывает с пожилыми продавцами и с людьми с зависимостью. Я прошу справки из психоневрологического и наркологического диспансеров и всегда встречаюсь с собственником лично. Для пожилых продавцов есть ещё один вариант: освидетельствование у психиатра в день сделки.

7. Продажа по доверенности

Доверенность могли отозвать, а собственник мог и не знать о продаже. Проверяю доверенность в реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты и связываюсь с собственником напрямую, хотя бы по видеосвязи. Подробно в статье Покупка квартиры по доверенности.

8. Залог, арест или ипотека продавца

Обременения видны в выписке ЕГРН. Её я заказываю дважды: перед авансом и в день сделки, потому что арест могут наложить за неделю до неё. Если квартира в ипотеке у продавца, сделка идёт по отдельной схеме с банком, и так покупают часто. Схемы описаны в статье Продажа квартиры с обременением.

9. Заниженная цена в договоре

Иногда продавец просит указать в договоре меньшую сумму, чтобы не платить налог. Если сделку потом признают недействительной, вернуть вам обязаны только сумму из договора. Разницу, которую вы отдали сверху, доказать почти невозможно. Поэтому в договор пишем полную цену. Как продавцу законно уменьшить налог, в статье Налог с продажи квартиры.

10. Долги по квартире

Долг за коммунальные услуги остаётся на прежнем собственнике. Долг по взносам на капитальный ремонт переходит к новому, это часть 3 статьи 158 Жилищного кодекса. Прошу у продавца справку об отсутствии задолженности, а по капремонту свежую выписку из фонда.

Как защитить деньги при расчётах

Деньги продавцу должны уходить только после регистрации перехода права. Для этого есть аккредитив и сервис безопасных расчётов в банке, оба описаны в статьях Аккредитив при покупке квартиры и Сервис безопасных расчётов. Наличные из рук в руки до регистрации это самый дорогой риск из всех. Отдельно можно застраховать сам титул, об этом в статье Титульное страхование.

В новостройке картина другая. По договору долевого участия деньги лежат на эскроу-счёте до ввода дома, и главный риск там это срыв сроков. Как проверить застройщика, я разобрала в статье Как проверить застройщика.

Частые вопросы

Какой риск при покупке квартиры самый частый?

На вторичке чаще всего всплывают люди с правом проживания и неучтённые наследники. Оба риска видны в архивной выписке из домовой книги и в истории перехода права.

Достаточно ли одной выписки ЕГРН?

Нет. Выписка показывает собственника и обременения на сегодня, но не покажет супруга, наследников, прописанных и банкротство продавца.

Покупать ли квартиру, которую продавец получил меньше трёх лет назад?

Можно, но проверка нужна строже: частые перепродажи бывают признаком схемы. Я смотрю каждую предыдущую сделку и её основание.

Кто отвечает, если сделку признают недействительной?

Продавец обязан вернуть деньги. На практике вернуть их сложно, если он банкрот или уехал, поэтому риски выгоднее закрыть до сделки.

Источники

• Гражданский кодекс РФ, статья 177: недействительность сделки гражданина, не способного понимать значение своих действий
• Федеральный закон 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статья 61.2
• Семейный кодекс РФ, статья 35: владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
• Жилищный кодекс РФ, статья 158, часть 3: взносы на капитальный ремонт при переходе права
• Федеральный закон 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», статья 19

Проверено 23 октября 2026.

Проверить квартиру до аванса: разбор в Telegram.