Налог при дарении квартиры в 2026 году: кто платит, кто освобождён и когда продать без налога
Подаренная квартира для налоговой это доход того, кто её получил. Поэтому налог платит одаряемый, даритель ничего не платит. Близкие родственники от налога освобождены, все остальные платят НДФЛ.
Дарение часто выбирают как быстрый способ передать квартиру в семье. Работает это хорошо, если понимать три вещи: кто платит налог, что будет при последующей продаже и как теперь оформляется сделка.
Кто освобождён от налога
По пункту 18.1 статьи 217 Налогового кодекса налог не платят, если квартиру подарил член семьи или близкий родственник:
- супруг или супруга;
- родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые;
- бабушки, дедушки и внуки;
- полнородные и неполнородные братья и сёстры.
Тёти, дяди, племянники, двоюродные родственники, свёкры, тёщи и зятья в этот список не входят. Им придётся платить налог, хотя в жизни это тоже семья.
Сколько платит не родственник
| Кто получил квартиру | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| Близкий родственник | 0, декларацию не подают |
| Налоговый резидент, не родственник | 13% с дохода до 2,4 млн ₽ за год, 15% от 2,4 до 5 млн, 18% от 5 до 20 млн |
| Нерезидент | 30% |
Пример. Двоюродной сестре подарили квартиру с кадастровой стоимостью 4,5 млн ₽, других доходов у неё нет. Налог: 13% с 2,4 млн, это 312 тысяч, плюс 15% с 2,1 млн, это 315 тысяч. Итого 627 000 ₽. Если у неё в том же году есть зарплата, порог 2,4 млн считается вместе с ней, и налог выйдет больше. С части дохода за год свыше 5 млн ₽ ставка 18%, свыше 20 млн ₽ ещё выше.
От какой стоимости считают налог
Налог считают от стоимости квартиры. На практике налоговая берёт кадастровую стоимость на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права. Узнать её можно бесплатно на Госуслугах или в выписке ЕГРН. Как это сделать, я разбирала в статье Как узнать кадастровую стоимость квартиры.
Сроки и как заплатить
- До 30 апреля следующего года подать декларацию 3-НДФЛ через личный кабинет налогоплательщика.
- До 15 июля того же года заплатить налог.
- Близким родственникам декларацию подавать не нужно.
За пропуск декларации и оплаты начисляют штраф и пени.
Дарственная только через нотариуса
С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами обязательно удостоверяет нотариус, это изменения в статью 574 ГК по закону № 459-ФЗ. Правило действует и для близких родственников, и для дарения доли. Дарственная, подписанная без нотариуса, ничтожна.
Что будет при продаже подаренной квартиры
- Если квартиру подарил член семьи или близкий родственник, продать её без налога можно через 3 года владения.
- Если подарил не родственник, срок обычно 5 лет.
- При более ранней продаже налог считают с цены продажи. Если вы платили налог при дарении, эту сумму дохода можно учесть как расход.
Дарение или купля-продажа
Дарение удобно внутри семьи: без налога, без денег, быстро. Минусы тоже есть. Подаренную квартиру даритель обратно забрать по своему желанию уже не сможет. Одаряемый не получит налоговый вычет, потому что квартиру он не покупал. Между дальними родственниками иногда выгоднее оформить куплю-продажу, это я считаю под каждую ситуацию.
Разбор вашей ситуации
Если вы собираетесь подарить или принять квартиру, я посчитаю налог, срок до продажи и сравню с куплей-продажей. Работаю в Москве и Петербурге.
Написать можно в мою личку в Telegram: разобрать мою ситуацию. Кнопка откроет чат со мной с готовым сообщением про эту статью, его останется только отправить.
Частые вопросы
Нужно ли платить налог, если квартиру подарила мама?
Нет. Родители и дети относятся к близким родственникам, налог не платится и декларацию подавать не нужно.
Платит ли налог тот, кто дарит квартиру?
Нет. Даритель дохода не получает. Налог, если он есть, платит одаряемый.
Облагается ли налогом дарение доли в квартире?
Да, по тем же правилам. Близкие родственники освобождены, остальные платят НДФЛ с кадастровой стоимости доли.
Можно ли получить вычет за подаренную квартиру?
Нет. Имущественный вычет дают на расходы на покупку, а при дарении расходов нет.
Подарили квартиру тёте. Она должна платить налог?
Да. Тёти и дяди не входят в список близких родственников, поэтому налог платится по общим правилам.
Когда можно продать подаренную квартиру без налога?
Через 3 года, если её подарил член семьи или близкий родственник, и через 5 лет, если даритель не родственник.
Источники
- Налоговый кодекс РФ, статья 217, пункт 18.1, КонсультантПлюс
- Федеральный закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ о нотариальной форме дарения, обзор ППТ
- Дарственная на квартиру, Т-Ж
Проверено 7 октября 2026. Ставки НДФЛ указаны по прогрессивной шкале, действующей с 2025 года.
Посчитать налог по вашей квартире: разбор в Telegram.