Договор аренды квартиры в 2026 году: что прописать собственнику, акт приёма-передачи и нужна ли регистрация
Я подбираю квартиры под сдачу и считаю клиентам доходность. Самые дорогие ошибки собственников случаются после покупки, на этапе сдачи: договор скачан из интернета за пять минут, залог не прописан, опись вещей не сделана. Когда арендатор съезжает и оставляет после себя прожжённый диван, спорить уже не с чем. Разберу, что должно быть в договоре, чтобы квартира приносила доход и оставалась целой.
Аренда или наём: как называется ваш договор
В жизни все говорят «аренда». В Гражданском кодексе квартиру гражданину сдают по договору найма жилого помещения, это статьи 671-688. Договором аренды он называется, когда квартиру снимает компания для своих сотрудников. Название в шапке документа на практике ничего не ломает. Правила для двух случаев при этом разные. Ниже про самый частый случай: собственник сдаёт квартиру человеку.
Срок договора и регистрация
| Срок | Как называется | Регистрация в Росреестре | Что важно |
|---|---|---|---|
| До 1 года | Краткосрочный наём | Не нужна | У нанимателя нет преимущественного права продлить договор |
| От 1 года до 5 лет | Обычный наём | Нужна, это обременение квартиры | Срок не указан, значит договор считается заключённым на 5 лет |
Поэтому большинство договоров подписывают на 11 месяцев и потом перезаключают. Регистрации нет, квартира без обременения, продать её можно в любой момент.
Что прописать в договоре: пункты, которые спасают деньги
- Стороны и все жильцы. Паспортные данные собственника и нанимателя. Отдельным списком все, кто будет жить постоянно. Закон требует указывать их в договоре, а вам это защита от «друга, который пожил месяц».
- Квартира. Адрес, кадастровый номер, площадь, номер выписки из ЕГРН. Если собственников несколько, подписывают все или дают письменное согласие.
- Плата и дата. Сумма в рублях, день оплаты, способ: перевод на карту или наличные под расписку. Поднять плату в одностороннем порядке закон запрещает, если такая возможность не записана в договоре. Хотите индексацию раз в год, пропишите её сразу.
- Залог. По закону это обеспечительный платёж. Укажите сумму, за что из него удерживается (ущерб, долги по коммунальным) и в какой срок возвращается после выезда.
- Коммунальные платежи. Кто платит что. Удобная схема: наниматель возмещает расход по счётчикам по квитанциям, собственник платит взнос на капремонт и налог.
- Ремонт. По закону текущий ремонт делает наниматель, капитальный собственник. Мелкие поломки техники лучше расписать: кто чинит и до какой суммы.
- Животные, курение, гости, субаренда. Всё, что запрещаете, пишите прямо.
- Доступ в квартиру. Как часто и с каким предупреждением вы приходите проверить квартиру.
- Расторжение. За сколько дней каждая сторона предупреждает о выезде и что происходит с залогом.
Акт приёма-передачи: главный документ при выезде
Акт подписывается в день передачи ключей и прикладывается к договору. В нём:
- опись мебели и техники с состоянием («диван, светлая обивка, без пятен»);
- показания всех счётчиков;
- количество комплектов ключей;
- фото и видео квартиры, на которые акт ссылается.
При выезде делаете второй акт и сравниваете. Без описи доказать, что пятна на диване появились при жильце, почти невозможно, и залог превращается в предмет спора.
Как расторгнуть договор
- Наниматель может съехать в любой момент, письменно предупредив за три месяца. Срок можно сократить договором, обычно ставят 30 дней.
- Собственник расторгает договор через суд, и только по основаниям из закона: наниматель не платит (по краткосрочному договору больше двух раз подряд после срока оплаты), портит квартиру, нарушает права соседей.
Поэтому основания для выезда и сроки предупреждения выгодно прописать в договоре подробно.
Налог с аренды
Договор нужен и налоговой. Самый выгодный режим для сдачи одной-двух квартир это самозанятость, 4% вместо 13%. Расчёт на примере 80 000 ₽ в месяц я разобрала в статье Налог при сдаче квартиры в аренду.
Пример из моей практики. Клиенты купили студию на Патриарших за 8 млн ₽ под посуточную сдачу, она приносит около 100 000 ₽ в месяц. У посуточной сдачи договор короткий, но тот же: стороны, даты, сумма, залог, правила, опись. Иначе каждый гость становится лотереей.
Разбор вашей ситуации
Покупаете квартиру под сдачу или уже сдаёте и хотите понять, сколько реально остаётся после налога, простоя и ремонта? Пришлите адрес, цену и аренду, на которую рассчитываете. Я посчитаю доходность и подскажу, что прописать в договоре именно под ваш объект. Работаю в Москве и Петербурге.
Написать можно в мою личку в Telegram: посчитать доходность аренды. Кнопка откроет чат со мной с готовым сообщением про эту статью, его останется только отправить.
Частые вопросы
Нужно ли заверять договор аренды у нотариуса?
Нет. Достаточно простой письменной формы, подписи обеих сторон.
Можно ли сдавать квартиру в ипотеке?
Можно, но многие банки требуют письменного согласия на сдачу. Проверьте кредитный договор.
Что делать, если наниматель перестал платить?
Письменно напомните о долге и сроке, удержите долг из залога, если это прописано в договоре. Дальше расторжение через суд.
Можно ли сдать квартиру без договора?
Можно, но тогда у вас нет ни описи, ни залога, ни подтверждения суммы. При споре вы доказываете всё с нуля.
Нужна ли регистрация жильца по месту пребывания?
Это обязанность самого жильца, если он живёт в квартире дольше 90 дней. Собственник даёт согласие через Госуслуги или в МФЦ.
Источники
- Гражданский кодекс РФ, глава 35: наём жилого помещения
- Гражданский кодекс РФ, статья 381.1: обеспечительный платёж
- Росреестр: государственная регистрация ограничений прав
Проверено 15 октября 2026.
Посчитать доходность аренды: разбор в Telegram.