Налог при сдаче квартиры в аренду в 2026 году: НДФЛ 13%, самозанятость 4% и как платить меньше законно
Квартира сдана, арендатор платит вовремя, деньги приходят на карту. Про налог вспоминают позже, обычно когда звонит участковый или приходит письмо из налоговой. Я считаю квартиры под сдачу для клиентов и всегда закладываю налог в доходность с первого дня. Разница между режимами здесь в три раза, и выбрать нужно заранее.
Сколько платить: три режима рядом
| Режим | Ставка | Отчётность | Ограничения |
|---|---|---|---|
| НДФЛ как физлицо | 13%, при общем доходе за год больше 2,4 млн ₽ ставка по шкале выше | Декларация 3-НДФЛ до 30 апреля | Нет |
| Самозанятость (НПД) | 4% с людей, 6% с компаний и ИП | Чек в «Мой налог» на каждый платёж | Доход до 2,4 млн ₽ в год, только жилые помещения |
| ИП на упрощёнке | 6% с дохода | Декларация и взносы ИП | Свои взносы даже без дохода |
Для обычной сдачи одной-двух квартир людям выгоднее всего самозанятость. ИП имеет смысл, когда квартир несколько и арендаторы компании.
Пример расчёта
Квартира сдаётся за 80 000 ₽ в месяц, за год 960 000 ₽.
- НДФЛ 13%: 124 800 ₽ в год.
- Самозанятость 4%: 38 400 ₽ в год. При регистрации ещё дают налоговый вычет 10 000 ₽, первые платежи облагаются по 3%.
Разница 86 400 ₽ в год, это больше месячной аренды.
Ещё пример из моей практики. Клиенты купили студию на Патриарших за 8 млн ₽ под посуточную сдачу, она приносит около 100 000 ₽ в месяц. На НДФЛ налог за год вышел бы 156 000 ₽, на самозанятости 48 000 ₽. Доход 1,2 млн ₽ в лимит 2,4 млн ₽ укладывается с запасом.
Как стать самозанятым и платить 4%
- Скачайте приложение «Мой налог» и зарегистрируйтесь по паспорту или через Госуслуги. Это занимает несколько минут.
- Получили оплату от арендатора, сформируйте чек в приложении и отправьте ему. Сделать это нужно в момент оплаты или до 9 числа следующего месяца, если платят переводом на карту.
- Налог приложение посчитает само. Уведомление приходит до 12 числа, заплатить нужно до 28 числа следующего месяца.
Декларацию подавать не нужно. Если вы работаете по найму, зарплата остаётся под 13%, а аренда идёт отдельно под 4%.
Если остаётесь на НДФЛ
- Сохраняйте договор аренды и подтверждения платежей.
- До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ через личный кабинет налогоплательщика.
- До 15 июля заплатите налог.
Если арендатор компания, она сама удерживает 13% и платит в бюджет как налоговый агент. Подавать декларацию по этому доходу вам тогда не нужно.
Коммунальные платежи: облагаются или нет
Плата за саму квартиру облагается всегда. С коммунальными платежами позиция Минфина такая: то, что арендатор возмещает по счётчикам, то есть за свой фактический расход воды и света, доходом не считается. Фиксированные платежи, которые собственник платит независимо от жильцов, Минфин относит к доходу. Чтобы не спорить, пропишите в договоре: аренда отдельной суммой, коммунальные по счётчикам возмещаются по квитанциям.
Что будет, если не платить
- Не подали декларацию: штраф 5% от налога за каждый месяц просрочки, не меньше 1000 ₽ и не больше 30%.
- Не заплатили налог: штраф 20% от суммы и пени за каждый день.
Узнают о сдаче чаще всего из объявлений, от соседей и по регулярным переводам на карту от одного и того же человека. Сдаёте давно и без налога, лучше подать уточнённые декларации и заплатить самим, до запроса налоговой.
Как налог меняет доходность квартиры
Считая квартиру под сдачу, клиенты часто берут аренду «грязными». Налог, простой между арендаторами, ремонт раз в несколько лет и коммунальные платежи собственника съедают заметную часть дохода. Самозанятость здесь самый простой способ вернуть себе пару месяцев аренды в год. Если квартиру потом продавать, про налог с продажи рассказываю в статье Налог с продажи квартиры.
Разбор вашей ситуации
Выбираете квартиру под сдачу или уже сдаёте и хотите понять, сколько остаётся на руках? Пришлите адрес, цену и аренду, которую рассчитываете получать. Я посчитаю доходность после налога и простоя и подскажу, какой режим выгоднее именно вам. Работаю в Москве и Петербурге.
Написать можно в мою личку в Telegram: посчитать доходность аренды. Кнопка откроет чат со мной с готовым сообщением про эту статью, его останется только отправить.
Частые вопросы
Можно ли самозанятому сдавать квартиру посуточно?
Режим НПД разрешает сдавать жилые помещения, срок аренды он не ограничивает. Отдельно проверьте правила дома и города для посуточной сдачи, они меняются.
Можно ли быть самозанятым и работать по найму?
Да. Зарплата облагается у работодателя как обычно, аренда идёт по 4% через приложение.
Квартира в общей собственности супругов: кто платит?
Тот, кто получает деньги и указан арендодателем в договоре. Самозанятым может стать один из супругов.
Что если доход превысит 2,4 млн ₽ за год?
Право на самозанятость теряется, дальше нужно перейти на другой режим. Следите за суммой в приложении.
Нужно ли регистрировать договор аренды?
Договор на срок меньше года регистрировать не нужно. Поэтому его обычно и заключают на 11 месяцев.
Источники
- Налоговый кодекс РФ, статья 224: ставки НДФЛ
- ФНС: налог на профессиональный доход, «Мой налог»
- Федеральный закон № 422-ФЗ о налоге на профессиональный доход
Проверено 14 октября 2026.
Посчитать доходность аренды: разбор в Telegram.