Договор аванса при покупке квартиры: что писать в соглашении и когда аванс возвращают
Аванс это часть цены квартиры, которую покупатель передаёт продавцу до основной сделки. Он показывает серьёзность намерений и снимает квартиру с показов. В отличие от задатка, аванс никого не наказывает: если сделка сорвалась, деньги возвращают.
На вторичке аванс берут почти всегда, и именно на этом шаге чаще всего теряют деньги. Расписка на салфетке, продавец не собственник, срок не указан. Рассказываю, как оформляю аванс своим клиентам.
Аванс или задаток
| Аванс | Задаток | |
|---|---|---|
| Закон | общие нормы о предоплате | ст. 380-381 ГК РФ |
| Покупатель отказался | аванс возвращается | задаток остаётся у продавца |
| Продавец отказался | возвращает ту же сумму | возвращает двойную сумму |
| Если в документе неясно | считается авансом |
По пункту 3 статьи 380 ГК, если не понятно, задаток это или аванс, сумма считается авансом. Для покупателя аванс безопаснее: передумали после проверки документов, деньги вернут. Подробно про задаток я писала в статье Задаток при покупке квартиры.
Что писать в договоре аванса
- ФИО и паспортные данные покупателя и продавца;
- адрес квартиры и кадастровый номер;
- цена квартиры;
- сумма аванса и что она засчитывается в цену;
- срок, до которого стороны выходят на основную сделку;
- обязанность продавца снять квартиру с продажи;
- условия и срок возврата аванса, если сделка не состоится;
- что будет, если банк не одобрит ипотеку;
- подписи обеих сторон.
Отдельно берите расписку о получении денег с паспортными данными продавца, суммой цифрами и прописью и датой. Если платите переводом, в назначении платежа пишите «аванс по соглашению от такой-то даты».
Сколько вносить
Закон сумму не ограничивает. Обычно это 50-200 тысяч рублей. Большую сумму до проверки квартиры я не советую: вернуть аванс по закону можно, но если продавец тянет, это переговоры, претензия и суд.
Как вернуть аванс, если сделка сорвалась
- Напишите продавцу письменную претензию с требованием вернуть аванс и сроком.
- Если деньги не вернули, обращайтесь в суд. Удержанный аванс взыскивают как неосновательное обогащение по статье 1102 ГК, плюс проценты за пользование деньгами.
- Чтобы до суда не дошло, сразу пропишите в договоре срок возврата, например 3 рабочих дня.
Что проверить до передачи аванса
- Выписку ЕГРН: продавец действительно собственник, нет ареста и залога.
- Паспорт продавца сверить с ЕГРН.
- Если собственников несколько, аванс подписывают все или по доверенности.
- Согласие супруга, если квартира куплена в браке.
- Кто прописан в квартире.
Аванс защищает покупателя ровно настолько, насколько проверена квартира до подписания.
Разбор вашей ситуации
Если вы готовы вносить аванс, я проверю квартиру и продавца и составлю соглашение так, чтобы деньги вернулись при любом сценарии. Работаю в Москве и Петербурге.
Написать можно в мою личку в Telegram: разобрать мою ситуацию. Кнопка откроет чат со мной с готовым сообщением про эту статью, его останется только отправить.
Частые вопросы
Вернут ли аванс, если я передумал покупать?
Да. Аванс возвращается, даже если отказался сам покупатель. Штрафы за отказ возможны, только если они прямо прописаны в договоре.
Нужно ли заверять договор аванса у нотариуса?
Нет. Достаточно простой письменной формы и подписей сторон.
Можно ли передать аванс агентству недвижимости?
Можно, но тогда договор заключается с агентством, и в нём должно быть указано, что деньги переходят продавцу. Я советую платить напрямую собственнику.
Чем аванс отличается от предоплаты?
По сути это одно и то же: часть цены, оплаченная заранее. Слово «аванс» обычно используют в сделках на вторичном рынке.
Что делать, если продавец продал квартиру другому?
Требовать возврата аванса. Если в договоре прописан штраф для продавца, требовать и его.
Источники
- Гражданский кодекс РФ, часть первая, статья 380, КонсультантПлюс
- Гражданский кодекс РФ, часть вторая, статья 1102 о неосновательном обогащении, КонсультантПлюс
Проверено 7 октября 2026. Нормы ГК РФ действуют в редакции на 2026 год.
Проверить квартиру до аванса: разбор в Telegram.