Задаток при покупке квартиры: договор задатка, что в нём писать и когда задаток теряют

Задаток это сумма, которую покупатель передаёт продавцу, чтобы закрепить договорённость о сделке. Он одновременно засчитывается в цену квартиры и наказывает того, кто сорвал сделку. Правила задатка прописаны в статьях 380 и 381 Гражданского кодекса.

На вторичном рынке задаток вносят почти в каждой сделке. Люди часто путают его с авансом и узнают разницу, когда сделка уже сорвалась. Ниже рассказываю, как я оформляю задаток своим клиентам и на что смотреть в соглашении.

Задаток и аванс: в чём разница

Важная деталь: если в документе не написано прямо, что это задаток, суд по закону считает сумму авансом. Слово «задаток» и ссылка на статью 380 ГК должны стоять в тексте.

Как оформить задаток

1. Подпишите предварительный договор купли-продажи. В нём цена, адрес, срок основной сделки и условия.
2. Подпишите соглашение о задатке. Можно отдельным документом или пунктом в предварительном договоре.
3. Передайте деньги наличными под расписку или переводом на счёт продавца с назначением платежа.
4. Возьмите расписку с паспортными данными продавца, суммой цифрами и прописью и подписью.

Что должно быть в договоре задатка, по сути это и есть образец по пунктам:

• данные сторон и паспорта;
• адрес и кадастровый номер квартиры;
• цена квартиры и сумма задатка;
• срок, до которого заключается основной договор;
• ссылка на статьи 380 и 381 ГК РФ;
• что задаток засчитывается в цену.

Сколько вносить

Закон размер задатка не ограничивает. На практике это 50-300 тысяч рублей или 1-5% от цены квартиры. Я советую не вносить много до проверки документов: если в квартире найдутся долги или обременения, вернуть задаток придётся через переговоры или суд.

Когда задаток теряют и когда возвращают

• Покупатель передумал или не вышел на сделку в срок, задаток остаётся у продавца.
• Продавец передумал или продал квартиру другому, он возвращает задаток в двойном размере.
• Банк не одобрил ипотеку или нашлось обременение, которое никто не мог предвидеть: ответственности нет, задаток возвращают. Это условие лучше прописать в соглашении заранее.
• Срок основного договора прошёл, и никто не предложил его заключить: обязательства прекращаются, задаток возвращается.

Что я проверяю перед задатком

• Выписку ЕГРН: кто собственник, есть ли арест или залог.
• Кто прописан в квартире, особенно дети.
• Согласие супруга на продажу, если квартира куплена в браке.
• Совпадает ли продавец в расписке с собственником в ЕГРН.
• Пункт об ипотеке: что будет, если банк не одобрит.

Задаток защищает обе стороны только тогда, когда квартира проверена до передачи денег.

Частые вопросы

Возвращается ли задаток, если покупатель передумал?

Нет. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца.

Что будет, если продавец отказался продавать квартиру?

Продавец обязан вернуть задаток в двойном размере. Если он отказывается, деньги взыскивают через суд.

Можно ли оформить задаток без предварительного договора?

Задаток обеспечивает договор, поэтому обычно его привязывают к предварительному договору купли-продажи. Без него соглашение о задатке легко оспорить.

Что делать, если банк не одобрил ипотеку?

Если в соглашении это прописано как обстоятельство без вины сторон, задаток вернут. Без такого пункта возможен спор.

Какой размер задатка считается нормальным?

Обычно 50-300 тысяч рублей или 1-5% цены квартиры. Закон сумму не ограничивает.

Что лучше при покупке квартиры: задаток или аванс?

Задаток строже: сорвал сделку покупатель, он его теряет, сорвал продавец, возвращает вдвое. Аванс возвращается в любом случае. Подробнее в статье Договор аванса при покупке квартиры.

Источники

• Гражданский кодекс РФ, часть первая, статьи 380 и 381 о задатке, КонсультантПлюс
• Задаток или аванс: что лучше при покупке квартиры, Т-Ж

Проверено 7 октября 2026. Нормы статей 380 и 381 ГК РФ действуют в редакции на 2026 год.

Проверить квартиру до задатка: разбор в Telegram.