Доверенность на продажу квартиры в 2026 году: как оформить, что прописать и как не потерять деньги

Продать квартиру по доверенности приходится часто: собственник живёт в другом городе, уехал за границу или просто не может приходить на каждый этап сделки. За двадцать лет в банке и пять лет в недвижимости я видела и аккуратные сделки по доверенности, и истории, где деньги так и не дошли до хозяина квартиры. Разница почти всегда в том, как составлен документ и как организован расчёт.

Почему только у нотариуса

Продажа квартиры это распоряжение правом, зарегистрированным в ЕГРН. Доверенность на такие действия по пункту 1 статьи 185.1 ГК РФ должна быть нотариально удостоверена. Простую письменную доверенность Росреестр не примет.

Представителем может быть любой дееспособный взрослый: родственник, знакомый, риэлтор. Нельзя только одно: чтобы представитель продавца был одновременно покупателем в этой же сделке от своего имени.

Что прописать в доверенности

Нотариус составит текст сам, но проверьте, что в нём есть каждый пункт:

1. Квартира. Адрес и кадастровый номер.
2. Право продать за цену и на условиях по своему усмотрению или за конкретную сумму. Конкретная цена защищает собственника, «по своему усмотрению» удобнее представителю.
3. Право подписать договор задатка или аванса и основной договор купли-продажи.
4. Право подать документы в Росреестр и МФЦ, получить выписку из ЕГРН и документы после регистрации.
5. Право получить деньги. Если этого пункта нет, представитель не может принять оплату. Лучше прямо указать, что деньги поступают на счёт собственника.
6. Право заказать справки: выписку о зарегистрированных, справку об отсутствии долгов по коммуналке.
7. Срок. Если не указан, доверенность действует один год со дня совершения (статья 186 ГК РФ).

Если квартира куплена в браке, понадобится ещё нотариальное согласие второго супруга на продажу по статье 35 Семейного кодекса. Это отдельный документ, доверенность его не заменяет.

Сколько стоит и сколько ждать

Доверенность оформляется за один визит к нотариусу. Стоимость складывается из госпошлины и платы за техническую работу, итоговую сумму называет конкретный нотариус. Нужны паспорт собственника и данные представителя, документы на квартиру желательно взять с собой.

Если собственник за границей, доверенность оформляют в консульстве России. Такая доверенность приравнена к нотариальной.

Как покупателю проверить доверенность

• Реестр нотариальной палаты. На сайте reestr-dover.ru по номеру доверенности и дате видно, выдавалась ли она и не отменена ли. Проверку стоит повторить в день подписания договора.
• Связь с собственником. Я всегда прошу видеозвонок с хозяином квартиры до задатка. Человек подтверждает, что продаёт квартиру и согласен с ценой.
• Свежая выписка ЕГРН. Собственник в выписке должен совпадать с доверителем. Как читать выписку, рассказываю в статье Выписка из ЕГРН.

Когда доверенность перестаёт действовать

По статье 188 ГК РФ доверенность прекращается, если:

• истёк срок;
• собственник её отменил;
• представитель отказался от полномочий;
• собственник умер, признан недееспособным или безвестно отсутствующим.

Смерть доверителя особенно важна для покупателя: сделка, подписанная после этого по доверенности, оспаривается наследниками. Поэтому старые доверенности на пожилых родственников без связи с ними самими я считаю красным флагом.

Как отозвать доверенность

Собственник приходит к любому нотариусу и оформляет распоряжение об отмене. Сведения попадают в реестр нотариальной палаты на следующий день. Представителя стоит уведомить отдельно, лучше письменно.

Дополнительная защита для собственника: подать в Росреестр заявление о невозможности регистрации без личного участия. Тогда документы, поданные представителем, Росреестр вернёт без рассмотрения. Перед продажей по доверенности такую запись нужно снять, иначе сделка встанет.

Как безопасно получить деньги

Главный риск сделки по доверенности в том, что деньги попадают к представителю, а до собственника не доходят. Схема, которую я рекомендую:

1. Получатель денег в договоре и в аккредитиве указан сам собственник, его счёт.
2. Расчёт через аккредитив или сервис безопасных расчётов: банк перечислит деньги после регистрации перехода права. Подробно о схеме в статье Аккредитив при покупке квартиры.
3. Наличные через представителя не передаются вовсе.

Полный список документов для продажи я собрала в статье Документы для продажи квартиры.

Частые вопросы

Можно ли продать квартиру по доверенности, если собственник за границей?

Можно. Доверенность оформляют в консульстве России в стране пребывания, она имеет ту же силу, что и нотариальная. Иностранную доверенность придётся легализовать или апостилировать и перевести.

Нужен ли собственник на сделке, если есть доверенность?

Нет, представитель подписывает договор и подаёт документы сам. Но я советую хотя бы один видеозвонок с собственником до задатка, так спокойнее покупателю и быстрее проходит проверка в банке, если сделка ипотечная.

Можно ли продать по доверенности долю в квартире?

Можно, сделка с долей всё равно удостоверяется нотариусом. В доверенности нужно прописать долю и право подписать нотариальный договор. Подробнее в статье Как продать долю в квартире.

Сколько действует доверенность на продажу квартиры?

Столько, сколько в ней написано. Если срок не указан, один год со дня оформления.

Что делать, если доверенность отменили после подписания договора?

Если отмена была до подписания и представитель о ней знал, сделку можно оспорить. Поэтому проверку в реестре нотариальной палаты повторяют в день подписания и в день подачи документов.

Источники

• Гражданский кодекс РФ, статьи 185.1, 186, 188, 189, КонсультантПлюс
• Семейный кодекс РФ, статья 35, КонсультантПлюс
• Единая информационная система нотариата: проверка доверенности

Проверено 12 октября 2026.

Сделка по доверенности: разбор в Telegram.