Какие документы нужны для продажи квартиры в 2026 году: полный список для собственника

Для продажи квартиры обязательно нужны паспорт, выписка из ЕГРН и документ, по которому квартира стала вашей: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве или договор долевого участия с актом. К ним добавляются согласие супруга, если квартира куплена в браке, и разрешение опеки, если среди собственников есть дети. Остальное просит покупатель или его банк.

Двадцать лет я проработала в банке, а пять лет занимаюсь недвижимостью. Сделки чаще всего срываются из-за бумаги, которой не оказалось в нужный день: покупатель пришёл с одобренной ипотекой, а у продавца нет согласия супруга или справки о прописанных. В конце статьи у вас будет готовый список под вашу ситуацию и понимание, что заказывать первым.

Обязательный минимум: без этого сделку не зарегистрируют

Росреестр зарегистрирует переход права, только если у продавца есть три вещи: паспорт, договор купли-продажи и подтверждённое право собственности. Всё остальное в этом разделе помогает доказать это право и показать покупателю, что квартира чистая.

Выписку из ЕГРН покупатель почти всегда закажет сам, прямо в день сделки. Моя привычка: я заказываю её до выхода объекта в продажу. Если в ней стоит забытый залог или ошибка в площади, это лучше узнать за месяц, чем за час до подписания.

Старое свидетельство о праве собственности на бланке по-прежнему действует, менять его на выписку не нужно. Но без документа-основания оно мало что говорит покупателю: юрист всегда попросит договор, по которому вы получили квартиру.

Сделка через МФЦ: что взять с собой

На подачу через МФЦ приходят обе стороны с паспортами. С собой: подписанный договор купли-продажи, документ-основание права, нотариальное согласие супруга, если квартира куплена в браке, и квитанция об оплате госпошлины. Выписку из ЕГРН для регистрации приносить не нужно, но покупатель обычно хочет свежую выписку ещё до подписания.

Документы, которые попросит покупатель

Закон их не требует. Покупатель и его банк просят их почти всегда, и без них сделка идёт медленнее: ипотечный банк не выдаст деньги, пока их не увидит.

1. Справка о зарегистрированных. Раньше её называли выпиской из домовой книги. Показывает, кто прописан в квартире. Берут в МФЦ или на портале города. Покупатель хочет видеть, что к дате передачи все выписаны.
2. Справка об отсутствии долгов за ЖКУ и капремонт. Берут в управляющей компании, в Москве через портал mos.ru. Долг за капремонт переходит к новому собственнику, поэтому покупатель проверяет его особенно внимательно.
3. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Их просят, чтобы потом никто не оспорил сделку, заявив, что продавец не понимал своих действий. Это просьба покупателя, по закону она не обязательна.
4. Технический и кадастровый паспорт. Нужны, если в квартире была перепланировка. Банк сверяет план с реальностью, и незаконная перепланировка может остановить ипотеку. Как её узаконить до продажи, рассказываю в статье Перепланировка квартиры.

Когда список становится длиннее

Здесь решается, сколько времени займёт подготовка. Каждый пункт ниже добавляет документ, который делается от нескольких дней до двух недель.

Квартира куплена в браке

Нужно нотариальное согласие супруга на продажу. Квартира, купленная в браке, общая, даже если в выписке записан один из супругов. Если квартира досталась вам по наследству, в подарок или куплена до брака, согласие не нужно: это ваше личное имущество. Если вы в разводе, а квартиру купили в браке, согласие бывшего супруга тоже понадобится, пока имущество не разделено.

Среди собственников есть ребёнок

Нужно разрешение органов опеки. Опека проверяет, что ребёнок получит жильё не хуже проданного, и выдаёт разрешение или отказ в течение 15 дней. Сделку с долей несовершеннолетнего заверяет нотариус. Подробно про доли детей я разобрала в гайде «Доля ребёнка в квартире: когда нужно разрешение опеки».

Вы продаёте долю

Если вы продаёте долю чужому человеку, сначала письменно предложите её остальным собственникам по той же цене. У них месяц на ответ. Сделку с долей заверяет нотариус. Если все собственники продают квартиру целиком одним договором, нотариус не обязателен.

Квартира в ипотеке

Нужна справка банка об остатке долга и согласие банка на продажу. Чаще всего долг гасят деньгами покупателя, а залог снимают после сделки. Порядок снятия обременения я описала в гайде «Ипотека закрыта, а квартира всё ещё в залоге».

Продаёт не собственник

Если за собственника подписывает представитель, нужна нотариальная доверенность. Покупатель проверит её в реестре доверенностей нотариальной палаты, и это займёт у него две минуты.

Сколько стоит и сколько ждать

Госпошлину за регистрацию перехода права платит покупатель. Для квартиры с кадастровой стоимостью до 20 млн ₽ это 4000 ₽, дороже 0,02% от кадастровой стоимости, но не больше 500 тыс ₽. Продавец платит сам, если сделку заверяет нотариус: тариф 0,5% от суммы договора, но не больше 20 тыс ₽, плюс плата за техническую работу, которая в Москве около 10 тыс ₽.

Регистрация идёт так:

• через МФЦ 9 рабочих дней;
• напрямую в Росреестр или электронно 7 рабочих дней;
• если сделку заверял нотариус, быстрее, электронно до одного рабочего дня.

Выписка из ЕГРН, которую заказываете вы сами, стоит несколько сотен рублей и приходит на Госуслуги за один-три дня.

Мой порядок подготовки к продаже

Вот как я готовлю продавца, чтобы в день сделки ничего не искать:

1. За месяц. Выписка из ЕГРН и документ-основание. Смотрю в выписку: нет ли залога, ареста, ошибки в площади.
2. Сразу же. Проверяю три вопроса из быстрого ответа. Есть супруг, записываемся к нотариусу. Есть ребёнок, подаём в опеку, это самый долгий пункт.
3. За две недели. Справка о долгах. Гасим, если что-то висит, чтобы справка вышла чистой.
4. За неделю. Справка о зарегистрированных. Если кто-то ещё прописан, договариваемся о сроке выписки и вносим его в договор.
5. За день. Собираю всё в одну папку, копии отдельно. Покупатель получает пакет целиком и видит, что с продавцом можно работать спокойно.

Продаёте недавно купленную квартиру? Проверьте, не придётся ли платить налог: срок владения и расчёт я разобрала в статье «Налог с продажи квартиры в 2026 году».

Частые вопросы

Какие документы обязательно нужны для продажи квартиры?

Паспорт собственника, выписка из ЕГРН, документ-основание права собственности и договор купли-продажи. Если квартира куплена в браке, ещё нотариальное согласие супруга. Если собственник ребёнок, разрешение опеки.

Нужен ли нотариус при продаже квартиры?

По общему правилу нет. Нотариус обязателен, если продаётся доля, если среди собственников есть ребёнок или недееспособный человек.

Кто платит госпошлину при продаже квартиры?

Госпошлину за регистрацию перехода права платит покупатель: 4000 ₽ для квартиры с кадастровой стоимостью до 20 млн ₽. Нотариуса, если он нужен, обычно оплачивает продавец.

Нужна ли справка об отсутствии долгов за ЖКУ?

По закону нет, но покупатель почти всегда её просит. Долг за капремонт переходит к новому собственнику, поэтому без справки многие покупатели на сделку не выходят.

Можно ли продать квартиру, если в ней кто-то прописан?

Можно, но покупатель захочет видеть, что к дате передачи все выписаны. Срок выписки прописывают в договоре, часть денег иногда держат до выписки.

Какие документы нужны для продажи квартиры через МФЦ?

Паспорта сторон, договор купли-продажи, документ-основание права, согласие супруга при необходимости и квитанция госпошлины.

Что нужно для продажи доли в квартире?

Нотариальное удостоверение сделки и письменное предложение долю остальным собственникам по той же цене. Без отказа или месяца ожидания продать долю постороннему нельзя.

Источники

• Гражданский кодекс РФ, статья 250. Преимущественное право покупки доли, КонсультантПлюс
• Семейный кодекс РФ, статья 35. Согласие супруга на сделку, КонсультантПлюс
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 16. Сроки регистрации, КонсультантПлюс
• Как продать квартиру в 2026 году: инструкция, документы, этапы сделки, РИА Недвижимость
• Госпошлина за регистрацию права собственности в 2026 году, Сравни

Проверено 7 октября 2026. Размеры госпошлины и сроки регистрации действуют на 2026 год.

Подготовить документы к вашей сделке: консультация в Telegram.