Ипотека на строительство дома в 2026 году: подрядчик через эскроу, хозспособ или участок с домом, что проверяет банк
Двадцать лет я проработала в банке и хорошо знаю, как кредитный отдел смотрит на заявки на строительство дома. Здесь больше требований, чем в ипотеке на квартиру: банк кредитует то, чего ещё нет. Разберу три схемы, что банк проверит и где люди чаще всего теряют время и деньги.
Три схемы кредита
| Схема | Как идут деньги | Плюс | Минус |
|---|---|---|---|
| Подрядчик через эскроу | Деньги лежат на счёте эскроу, подрядчик получает их после регистрации дома | Риск недостроя на подрядчике | Подрядчик из списка банка, проект менять сложно |
| Хозспособ | Банк выдаёт траншами по этапам, вы отчитываетесь | Свобода в проекте и бригаде | Требований больше, условия часто хуже |
| Участок и дом в одном кредите | Сначала оплата участка, потом стройка по одной из схем выше | Одна сделка и один банк | Нужно выбрать участок, который подходит банку |
Как работает схема с эскроу
Федеральный закон № 186-ФЗ от 22.07.2024 о строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу действует с 1 марта 2025 года. Логика та же, что в новостройках:
- Вы выбираете подрядчика, которого принимает банк. Подрядчик должен быть юрлицом или ИП и размещать сведения о стройке в единой информационной системе жилищного строительства.
- Заключаете договор подряда: объект, цена, сроки, этапы, характеристики дома.
- Открываете счёт эскроу, на него идут ваши деньги и кредит.
- Подрядчик строит, а деньги получает после того, как дом построен и права на него зарегистрированы.
Для льготных программ банки требуют именно эту схему, если строит подрядчик. Для обычной ипотеки порядок зависит от банка, уточняйте до подачи заявки.
Что банк проверяет у участка
- Категория и вид использования. Земли населённых пунктов, вид разрешённого использования ИЖС или ЛПХ в границах населённого пункта. СНТ и земли сельхозназначения банки берут гораздо реже.
- Права и обременения. Участок в собственности, свежая выписка из ЕГРН без арестов и залогов. Как читать выписку, я написала в статье Выписка из ЕГРН.
- Уведомление о планируемом строительстве в администрацию и ответ о соответствии параметров дома.
- Подъезд и коммуникации. Дом без нормального подъезда банку сложно принять в залог и потом продать.
Деньги и залог
- Первый взнос. Чаще всего банки просят 20% и больше. Точный процент зависит от программы и схемы.
- Залог до регистрации дома. Обычно это участок, иногда банк просит дополнительный залог или поручителей. После регистрации дом тоже уходит в залог.
- Срок стройки. Банк ставит срок, к которому дом нужно построить и зарегистрировать. Не успели, значит ставка может вырасти по условиям договора.
- Страхование. После регистрации дом страхуется как залог. Подробнее в статье Страхование ипотеки.
Где теряют время и деньги
- Купить участок до разговора с банком, а потом узнать, что под такой участок кредит не дают.
- Выбрать подрядчика, которого банк не аккредитует.
- Заложить смету без запаса. В стройке почти всегда выходит дороже первоначального расчёта.
- Не проверить кредитную историю перед заявкой. Как это сделать, я разобрала в статье Ипотека с плохой кредитной историей.
Дом или готовая квартира
Свой дом это стройка от одного до двух лет, контроль бригады и смета, которая растёт. Готовый дом или квартира дают понятную цену и въезд сразу. Если цель жить за городом с семьёй, я всегда считаю оба варианта рядом: стройку под ключ и готовый дом в коттеджном посёлке.
Разбор вашей ситуации
Выбираете участок или подрядчика и думаете, какой банк одобрит? Пришлите мне данные участка (кадастровый номер или выписку), примерную смету и ваш доход. Я подскажу схему и банк, где одобрение реальнее. Работаю в Москве, Подмосковье и Петербурге.
Написать можно в мою личку в Telegram: разобрать ипотеку на дом. Кнопка откроет чат со мной с готовым сообщением про эту статью, его останется только отправить.
Частые вопросы
Можно ли взять ипотеку на строительство дома без подрядчика?
Да, это хозспособ. Банк выдаёт деньги частями и просит подтверждать этапы. Такую схему предлагают не все банки, и условия обычно строже.
Дают ли ипотеку на дом в СНТ?
Некоторые банки дают, но редко и на жёстких условиях. Участок в границах населённого пункта с видом использования ИЖС одобряют проще.
Что в залоге, пока дом не построен?
Обычно земельный участок. После регистрации дома в залог уходят участок и дом.
Обязательно ли строить через эскроу?
Для льготных программ при строительстве подрядчиком да. Для обычной ипотеки решает банк, поэтому схему уточняют до выбора подрядчика.
Источники
- Федеральный закон № 186-ФЗ от 22.07.2024 о строительстве жилых домов по договорам подряда с использованием счетов эскроу
- Градостроительный кодекс РФ, статья 51.1: уведомление о планируемом строительстве
- Федеральный закон № 102-ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости)
Проверено 16 октября 2026.
Разобрать ипотеку на ваш дом: разбор в Telegram.