Как проверить застройщика перед покупкой квартиры в 2026 году: 9 шагов и бесплатные сервисы
Двадцать лет я работала в банке, пять лет занимаюсь недвижимостью, и в новостройке всегда говорю клиентам одно: рендерам верим, но смотрим прошлые проекты застройщика. Картинка в офисе продаж у всех красивая. Как компания строила раньше, сдавала ли вовремя и с кем судится, видно только в открытых сервисах. Ниже мой порядок проверки, его можно пройти самостоятельно за вечер.
Сначала разберитесь, кто застройщик
У одного жилого комплекса часто несколько юридических лиц. Бренд, который вы видите в рекламе, это группа компаний, а договор вы подписываете с конкретным специализированным застройщиком, обычно с приставкой «СЗ» в названии. Проверять нужно именно его: название и ИНН есть в проектной декларации и в проекте договора.
9 шагов проверки
- Найдите дом на наш.дом.рф. Это единая информационная система жилищного строительства. По адресу или названию комплекса откроется карточка дома: застройщик, срок ввода, процент готовности, банк проекта.
- Откройте разрешение на строительство. Оно должно быть выдано на этот дом и этот адрес. Сверьте этажность и количество квартир с тем, что вам показывают в отделе продаж.
- Прочитайте проектную декларацию. В ней срок ввода, площадь, количество квартир, сведения о застройщике и его прошлых проектах. Изменения в декларации тоже публикуются, перенос сроков видно по датам.
- Проверьте банк проекта и эскроу. В карточке дома указан банк, где открываются эскроу-счета. Как это защищает ваши деньги, я разобрала в статье Эскроу-счёт простыми словами.
- Посмотрите, как застройщик сдавал прошлые дома. На наш.дом.рф в профиле застройщика видны введённые дома и переносы сроков. Задержка на квартал бывает у многих, перенос на год и больше уже повод задуматься.
- Закажите выписку ЕГРЮЛ на сайте ФНС. Компания должна быть действующей, без записи о ликвидации или реорганизации. Обратите внимание на дату регистрации и смену учредителей перед стартом продаж.
- Проверьте суды в картотеке арбитражных дел. Поиск по ИНН на kad.arbitr.ru покажет иски подрядчиков, банков и дольщиков. Несколько исков дольщиков о неустойке почти у всех, заявления о банкротстве уже красный флаг.
- Поищите застройщика на Федресурсе. На fedresurs.ru публикуют сообщения о намерении кредиторов подать на банкротство и о самом банкротстве.
- Съездите на стройку. Кран работает, люди на площадке, этажи растут по графику из декларации. Я сама регулярно лазаю по стройкам и всегда сравниваю увиденное с обещанным.
Тревожные признаки
| Признак | Почему это опасно |
|---|---|
| Предлагают договор займа, предварительный договор или паевой взнос вместо ДДУ | Деньги идут застройщику напрямую, без защиты эскроу |
| Просят перевести деньги прямо на счёт компании, мимо эскроу | Нарушение 214-ФЗ |
| Разрешение на строительство на другой адрес или другую этажность | Дом могут не ввести в эксплуатацию |
| Застройщик зарегистрирован недавно и без истории проектов | Нет опыта, проверить нечем |
| Прошлые дома сданы с переносом на год и больше | Высокий риск повторения |
| На Федресурсе есть сообщения о намерении банкротства | Компания в долгах |
| Цена заметно ниже соседних комплексов того же класса без понятной причины | Продажи идут плохо или деньги нужны срочно |
Что проверить в договоре
Договор долевого участия регистрируется в Росреестре, и до регистрации платить по нему нельзя. В договоре должны быть точный адрес и номер квартиры, площадь, срок передачи, цена, порядок оплаты на эскроу и гарантийный срок. Подробно о договоре в статье ДДУ простыми словами.
Если покупаете квартиру у дольщика по переуступке, проверка добавляется. Об этом статья Квартира по переуступке. А когда дом сдан, пригодится статья Приёмка квартиры в новостройке.
Класс дома читается в деталях
Отдельная проверка, о которой редко пишут: соответствует ли дом своему классу. Бизнес-класс бизнес-классу рознь. Смотрите на лифты, высоту потолков, ширину окон, отделку входных групп и на то, что застройщик построил раньше в этом же классе. На одном адресе бывают проекты совсем разного уровня, и цена не всегда это отражает.
Разбор вашей ситуации
Если вы выбираете новостройку в Москве или Петербурге, пришлите мне название комплекса и квартиру, которую рассматриваете. Я проверю застройщика по всем девяти пунктам, посчитаю платёж и скажу честно, стоит ли этот проект своих денег или лучше посмотреть соседний.
Написать можно в мою личку в Telegram: проверить застройщика. Кнопка откроет чат со мной с готовым сообщением про эту статью, его останется только отправить.
Частые вопросы
Что будет с моими деньгами, если застройщик обанкротится?
Если вы платили по ДДУ на эскроу-счёт, деньги остаются в банке. При банкротстве застройщика банк возвращает их дольщику. Вклад на эскроу застрахован до 10 млн ₽.
Можно ли покупать в доме, который строят без эскроу?
Без эскроу сейчас достраивают только старые проекты, разрешения на которые получены до 1 июля 2019 года. Там деньги защищает Фонд развития территорий, и проверка застройщика ещё важнее.
Где посмотреть, вовремя ли застройщик сдаёт дома?
На наш.дом.рф в профиле застройщика: там введённые дома и история переносов сроков.
Достаточно ли рейтинга застройщика?
Рейтинг полезен для общего представления, но он не заменяет проверку конкретного дома: разрешения, декларации и банка проекта.
Нужно ли проверять застройщика, если покупаю в ипотеку?
Да. Банк аккредитует застройщика и проверяет его со своей стороны, но интересы банка и ваши совпадают не во всём. Сроки сдачи и качество дома банк за вас не проверяет.
Источники
- Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», КонсультантПлюс
- Единая информационная система жилищного строительства, наш.дом.рф
- Сведения из ЕГРЮЛ, сайт ФНС России
- Картотека арбитражных дел
- Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, Федресурс
Проверено 10 октября 2026.
Выбираете новостройку: проверка застройщика в Telegram.