Налог с продажи квартиры в 2026 году: нужно ли платить, сколько и как посчитать

Налог с продажи квартиры платят, только если она была в собственности меньше минимального срока. По общему правилу это 5 лет, для наследства, подарка от близкого родственника, приватизации и единственного жилья 3 года. Если срок не вышел, налог считают по ставке 13% с дохода до 2,4 млн ₽ и 15% с суммы сверх этого, а доход можно уменьшить на 1 млн ₽ или на расходы на покупку.

Я двадцать лет проработала в банке и пять лет занимаюсь недвижимостью. Перед каждой продажей я первым делом смотрю две цифры: дату регистрации права и кадастровую стоимость. От них зависит, сколько человек получит на руки, и иногда разница в пару месяцев стоит сотни тысяч рублей. Ниже всё, что я проверяю, с примерами расчёта.

Коротко: платить или нет

Если срок не вышел, налог 13% с дохода до 2,4 млн ₽ и 15% с части сверх 2,4 млн ₽. Доход уменьшают на вычет 1 млн ₽ или на расходы на покупку, подробности ниже.

Когда налог платить не нужно

Налога нет, если квартира пробыла в собственности не меньше минимального срока. Считают его полными годами, от даты, которую определяет способ получения квартиры.

Два уточнения, на которых чаще всего ошибаются:

• Единственное жильё. Льгота работает, если у вас нет другого жилья в собственности. Если новую квартиру вы купили не раньше чем за 90 дней до продажи старой, старая всё равно считается единственной.
• Новостройка. Срок идёт от полной оплаты по ДДУ, даже если дом сдали и собственность оформили позже. Поэтому храните платёжки: они и есть ваша дата.

Семьям с двумя и более детьми срок не важен

Семья с двумя и более детьми может продать квартиру без налога в любой момент, если покупает жильё лучше. Детям должно быть до 18 лет, или до 24, если они учатся очно.

Условия такие:

• новое жильё куплено в том же году, когда продано старое, или до 30 апреля следующего года;
• новое жильё больше по общей площади или по кадастровой стоимости;
• кадастровая стоимость проданной квартиры не больше 50 млн ₽;
• на момент продажи у членов семьи нет другого жилья больше половины площади нового.

Я всегда проговариваю это с семьями, которые переезжают в квартиру побольше. Это законный способ сохранить деньги на ремонт.

Как считают налог, если срок не вышел

Налог считают с дохода от продажи, уменьшенного на вычет. Вычет вы выбираете один из двух.

• 1 млн ₽. Подходит, если квартира досталась без расходов: наследство, подарок, приватизация. Или если купили давно и дёшево.
• Расходы на покупку. Подходит, если квартира куплена. Нужны договор и документы об оплате: расписка продавца, банковская выписка, платёжки по ДДУ.

Ставка с 2025 года прогрессивная: 13% с дохода до 2,4 млн ₽ и 15% с части сверх этого.

Правило 70% кадастровой стоимости

Если цена в договоре меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налог считают с этих 70%. Регион может снизить коэффициент, но базовый 0,7. Поэтому занижать цену в договоре бессмысленно: доход налоговая всё равно возьмёт по кадастру.

Кадастровую стоимость я смотрю на сайте Росреестра до выхода на сделку, это пять минут.

Три примера расчёта

Цифры условные, логика рабочая.

Пример 1. Купили и продали дороже через три года

• куплено в 2023 году за 9 000 000 ₽, продано в 2026 году за 11 000 000 ₽;
• 5 лет не прошло, берём вычет расходами: 11 000 000 − 9 000 000 = 2 000 000 ₽;
• налог 13%: 260 000 ₽.

Пример 2. Наследство, продано через год

• квартира продана за 8 000 000 ₽, расходов на покупку нет;
• 3 года не прошло, вычет 1 млн ₽: база 7 000 000 ₽;
• 13% с 2 400 000 ₽ = 312 000 ₽, 15% с 4 600 000 ₽ = 690 000 ₽;
• итого налог 1 002 000 ₽.

Подождать до трёх лет с даты смерти наследодателя здесь стоит миллион. Поэтому я советую считать срок раньше, чем выставлять квартиру.

Пример 3. Цена в договоре ниже кадастра

• цена в договоре 6 000 000 ₽, кадастровая стоимость 10 000 000 ₽;
• 70% кадастра это 7 000 000 ₽, доход считают от этой суммы;
• квартира куплена за 5 000 000 ₽, база 7 000 000 − 5 000 000 = 2 000 000 ₽;
• налог 13%: 260 000 ₽.

Декларация и сроки

Если срок владения не вышел, до 30 апреля следующего года подают декларацию 3-НДФЛ, а налог платят до 15 июля. Проще всего сделать это в личном кабинете на сайте ФНС: договоры и платёжки прикладываются сканами.

Если налог к уплате ноль, потому что расходы на покупку больше цены продажи, декларацию всё равно лучше подать с документами. Иначе налоговая посчитает налог со всей суммы и пришлёт требование.

Что я проверяю перед продажей

1. Дату регистрации права или полной оплаты по ДДУ. Если до льготного срока осталось два-три месяца, выгоднее подождать с задатком.
2. Кадастровую стоимость на 1 января и 70% от неё.
3. Документы о покупке: договор, расписки, выписки. Без них вычет расходами не дадут.
4. Есть ли право на льготу семьи с детьми и укладывается ли покупка нового жилья в сроки.
5. Сколько останется на руках после налога. С этой суммой уже идём выбирать новую квартиру.

Покупаете новую квартиру после продажи? Не забудьте про возврат налога за покупку: как его получить, я разобрала в статье «Налоговый вычет при покупке квартиры».

Частые вопросы

Сколько лет нужно владеть квартирой, чтобы не платить налог?

5 лет по общему правилу. 3 года, если квартира получена по наследству, в подарок от близкого родственника, приватизирована, получена по ренте или это ваше единственное жильё.

Какая ставка налога с продажи квартиры в 2026 году?

13% с дохода до 2,4 млн ₽ и 15% с части сверх 2,4 млн ₽. Для нерезидентов ставка 30%.

Можно ли указать в договоре цену ниже, чтобы заплатить меньше?

Бессмысленно. Если цена меньше 70% кадастровой стоимости, налог считают с 70% кадастра. А покупатель при заниженной цене рискует деньгами при расторжении сделки.

Что выгоднее: вычет 1 млн ₽ или расходы на покупку?

Если квартира куплена и документы сохранились, почти всегда расходы. Вычет 1 млн ₽ выгоден для наследства, подарка и приватизации.

До какого числа подать декларацию и заплатить налог?

Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за продажей. Налог платят до 15 июля того же года.

Какой налог с продажи квартиры, если она в собственности меньше 3 лет?

13% с дохода, если он до 2,4 млн ₽, и 15% с части сверх этого. Доход можно уменьшить на 1 млн ₽ или на расходы на покупку.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры по наследству?

Если со дня смерти наследодателя прошло три года, нет. Подробно в статье Продажа квартиры по наследству.

Источники

• НК РФ, статья 217.1. Освобождение от налога доходов от продажи недвижимости, КонсультантПлюс
• Как определить минимальный срок владения недвижимым имуществом, ФНС России
• Когда семьи с детьми освобождаются от НДФЛ при продаже жилья, ФНС России
• Налог на продажу квартиры в 2026 году: расчёт, льготы, сроки, Российская газета
• Срок владения квартирой по ДДУ считается с полной оплаты, ГАРАНТ.РУ

Проверено 7 октября 2026. Правила действуют на 2026 год, ставки и льготы меняются поправками в Налоговый кодекс.

Посчитать налог по вашей квартире: консультация в Telegram.