Нотариальная сделка купли-продажи квартиры: когда обязательна, сколько стоит, как проходит
Слово «нотариус» многих пугает: долго, дорого, лишние бумаги. На практике нотариальная сделка часто проходит быстрее обычной, потому что нотариус сам отправляет документы в Росреестр и регистрация занимает один рабочий день. Разбираю, когда без нотариуса не обойтись, сколько это стоит и когда я сама предлагаю идти к нотариусу, хотя закон этого не требует.
Когда нотариус обязателен
| Ситуация | Основание |
|---|---|
| Продаётся доля в квартире, которая находится в общей долевой собственности | Закон о регистрации недвижимости, статья 42 |
| Собственник или один из собственников несовершеннолетний | Закон о регистрации недвижимости, статья 54 |
| Собственник ограниченно дееспособный или недееспособный | Закон о регистрации недвижимости, статья 54 |
Из правила про доли есть исключение: если все совладельцы продают все доли одним договором, нотариальная форма не обязательна. Про продажу одной доли и право преимущественной покупки соседей подробно в статье Как продать долю в квартире, про покупку доли в статье Покупка доли в квартире.
Отдельно про супругов. Для продажи квартиры, купленной в браке, нужно нотариальное согласие второго супруга, статья 35 Семейного кодекса. Сам договор при этом может быть простой письменной формы. Подробно в статье Согласие супруга на продажу квартиры.
Как проходит нотариальная сделка
- Запись и документы. Нотариусу заранее передают паспорта, правоустанавливающие документы, согласия, разрешение органа опеки, если продаёт ребёнок. Нотариус сам запрашивает выписку из ЕГРН.
- Проверка. Нотариус проверяет личность и дееспособность сторон, полномочия представителей, отсутствие арестов и запретов, согласие супруга.
- Подписание. Нотариус зачитывает договор и разъясняет последствия. Стороны подписывают при нём.
- Подача в Росреестр. Нотариус отправляет документы электронно в тот же день и сам оплачивает госпошлину из средств сторон.
- Выписка. Регистрация электронной нотариальной сделки занимает 1 рабочий день по статье 16 закона о регистрации. Выписку из ЕГРН нотариус выдаёт или присылает новому собственнику.
Сколько стоит
Платёж складывается из двух частей:
- нотариальный тариф по статье 333.24 Налогового кодекса: процент от цены договора с нижней и верхней границей, ставка зависит от того, кому продают квартиру;
- плата за услуги правового и технического характера: проект договора, запросы, электронная подача. Предельный размер утверждает нотариальная палата региона, в Москве и Петербурге он свой.
Для обычной квартиры итог чаще выходит в несколько десятков тысяч рублей. Точную сумму нотариус называет заранее, сравнить можно у двух-трёх нотариусов. Кто платит, стороны договариваются сами, по закону обязательного правила нет. Остальные расходы сделки собраны в статье Расходы при покупке квартиры.
Расчёты через депозит нотариуса
Покупатель вносит деньги на депозит нотариуса до подписания. Нотариус перечисляет их продавцу после регистрации перехода права. Это такой же безопасный способ, как аккредитив или сервис безопасных расчётов, только деньги держит нотариус. Для расчётов через банк сравните: Аккредитив при покупке квартиры и Банковская ячейка при покупке квартиры.
Когда я советую нотариуса добровольно
- Продавец пожилой. Нотариус фиксирует, что человек понимает свои действия, и такую сделку сложнее оспорить.
- Квартира получена по наследству недавно, и в семье продавца возможны споры.
- Продавец действует по доверенности. Почему это риск, в статье Покупка квартиры по доверенности.
- Нужна быстрая регистрация к конкретной дате, например при альтернативной сделке.
Нотариус отвечает за свои ошибки, его ответственность застрахована. Это дополнительный слой защиты. Проверку истории квартиры он при этом не заменяет: истории перехода прав, долги, прописанных людей я всё равно проверяю сама.
Разбор вашей сделки
Продаёте или покупаете долю, квартиру с ребёнком-собственником или у пожилого продавца? Напишите мне, кто собственники и как планируете расчёты. Я скажу, нужен ли нотариус обязательно, что подготовить заранее и как сократить срок. Работаю в Москве и Петербурге.
Написать можно в мою личку в Telegram: разобрать мою ситуацию. Кнопка откроет чат со мной с готовым сообщением про эту статью, его останется только отправить.
Частые вопросы
Можно ли продать квартиру с долей ребёнка без нотариуса?
Нет. Если среди собственников есть несовершеннолетний, договор удостоверяет нотариус, а до сделки нужно разрешение органа опеки.
Кто выбирает нотариуса?
Стороны договариваются. Часто нотариуса предлагает покупатель или банк. Нотариус может работать в любом районе своего региона.
Сколько времени занимает сделка у нотариуса?
Подписание занимает час-два. Регистрация электронной нотариальной сделки 1 рабочий день.
Можно ли оспорить нотариальную сделку?
Можно, но сложнее: нотариус проверяет дееспособность и волю сторон, и эти обстоятельства зафиксированы.
Источники
- Федеральный закон 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статьи 16, 42 и 54
- Налоговый кодекс РФ, статья 333.24: нотариальный тариф
- Семейный кодекс РФ, статья 35: согласие супруга
Проверено 20 октября 2026.
Разобрать вашу сделку: разбор в Telegram.