Перепланировка квартиры в 2026 году: как согласовать и узаконить, что можно и что запрещено
Двадцать лет я работала в банке, пять лет занимаюсь недвижимостью, и несогласованная перепланировка остаётся одной из частых причин, по которым сделка застревает. Банк не даёт ипотеку, покупатель уходит, продавец теряет месяцы. Ниже разбираю, что можно делать в квартире, что нельзя и как всё согласовать.
Перепланировка и переустройство: в чём разница
| Перепланировка | Переустройство | |
|---|---|---|
| Что меняется | Конфигурация: стены, проёмы, площадь комнат | Инженерные сети и оборудование |
| Примеры | Снос ненесущей перегородки, объединение санузла, новая гардеробная | Перенос раковины или ванны, замена газовой плиты на электрическую, новые трубы |
| Куда вносят изменения | В ЕГРН | В технический паспорт |
Часто в одном ремонте есть и то и другое, тогда согласуют всё одним пакетом. Оба понятия даёт Жилищный кодекс в статье 25.
Что можно, а что запрещено
Обычно согласовывают без проблем:
- снос и перенос ненесущих перегородок;
- объединение ванной и туалета;
- новые проёмы в ненесущих стенах;
- перенос сантехники в пределах санузла;
- остекление лоджии без выноса отопления.
Запрещено:
- ослаблять несущие стены, делать в них проёмы без расчёта и усиления;
- переносить кухню или санузел над жилыми комнатами соседей снизу;
- объединять кухню с газовой плитой и комнату без перегородки или двери;
- выносить радиаторы на балкон или лоджию и подключать тёплый пол к общей системе отопления;
- уменьшать вентканалы и общедомовые шахты.
Как согласовать перепланировку
- Заказать проект перепланировки у проектной организации с допуском СРО. Для простых работ в Москве достаточно эскиза.
- Собрать документы: заявление, документы на квартиру, проект, техпаспорт, согласие всех собственников и совершеннолетних членов семьи.
- Подать пакет: в Москве на mos.ru в услугу Мосжилинспекции, в Петербурге через МФЦ в администрацию района.
- Получить решение о согласовании. По Жилищному кодексу на это до 45 дней. В Москве по упрощённой процедуре срок сократили до 20 рабочих дней.
- Выполнить работы строго по проекту.
- Подписать акт о завершённой перепланировке. После этого изменения вносятся в ЕГРН.
В Москве с 2025 года Мосжилинспекция сама передаёт данные в Росреестр, отдельно ходить туда не нужно.
Если перепланировка уже сделана
Самовольную перепланировку можно узаконить задним числом. В Москве подают те же документы в Мосжилинспекцию плюс техническое заключение о том, что работы безопасны. Если согласовать нельзя, остаётся суд: он сохраняет квартиру в перепланированном состоянии, если работы не нарушают права соседей и не угрожают дому.
Штраф по статье 7.21 КоАП для граждан 2-2,5 тыс. ₽. Деньги небольшие. Дороже обходится другое: жилищная инспекция может обязать вернуть всё как было, а при продаже покупатель с ипотекой получит отказ банка. Почему банк смотрит на перепланировку, я разбирала в статье Ипотека на вторичку.
Перепланировка при покупке и продаже
Покупаете квартиру, сравните техплан с реальностью до аванса. Перенесённая кухня, расширенный санузел, снесённая стена видны сразу. Новый собственник отвечает за чужую перепланировку так же, как прежний: приводить квартиру в порядок придётся ему.
Продаёте квартиру, узаконьте перепланировку до выхода на рынок. С согласованной планировкой квартира продаётся быстрее и подходит покупателям с ипотекой. Полный список документов для сделки есть в статье Документы для продажи квартиры.
Разбор вашей ситуации
Если вы покупаете или продаёте квартиру с перепланировкой в Москве или Петербурге, я сверю план с реальностью, оценю, что согласуется, а что придётся возвращать, и посчитаю, как это повлияет на цену и на ипотеку покупателя. Двадцать лет в банке помогают мне видеть квартиру глазами банковского оценщика.
Написать можно в мою личку в Telegram: разобрать перепланировку. Кнопка откроет чат со мной с готовым сообщением про эту статью, его останется только отправить.
Частые вопросы
Нужно ли согласовывать перенос ненесущей стены?
Да. Любое изменение конфигурации квартиры это перепланировка, и её согласуют до начала работ.
Сколько длится согласование перепланировки?
По Жилищному кодексу решение принимают до 45 дней. В Москве по упрощённой процедуре около 20 рабочих дней.
Можно ли продать квартиру с несогласованной перепланировкой?
Можно, но покупатель с ипотекой почти наверняка получит отказ банка, а покупатель за наличные потребует скидку. Проще узаконить перепланировку до продажи.
Можно ли объединить кухню с комнатой?
Можно, если плита электрическая. С газовой плитой кухню и комнату обязательно разделяют перегородкой или дверью.
Кто отвечает за перепланировку прежнего владельца?
Новый собственник. Требование привести квартиру в прежнее состояние жилищная инспекция предъявит ему.
Сколько стоит согласовать перепланировку?
Само согласование в жилищной инспекции бесплатное. Платить приходится за проект или эскиз и, для уже сделанных работ, за техническое заключение.
Источники
- Жилищный кодекс РФ, глава 4: переустройство и перепланировка, КонсультантПлюс
- Согласование перепланировки, подборка КонсультантПлюс
- В Москве упростили порядок согласования перепланировок, Москвич Mag
- Кодекс об административных правонарушениях, статья 7.21, КонсультантПлюс
Проверено 7 октября 2026.
Разобрать перепланировку вашей квартиры: разбор в Telegram.