Продажа квартиры по наследству в 2026 году: когда можно продать, налог и документы
Продать квартиру, полученную по наследству, можно после того, как нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство и право собственности будет зарегистрировано в ЕГРН. Свидетельство выдают не раньше чем через полгода со дня смерти. Налога нет, если с этой даты прошло три года. Если продаёте раньше, налог 13% с дохода, а доход уменьшают на 1 млн ₽ или на расходы наследодателя на покупку.
Я двадцать лет проработала в банке и пять лет занимаюсь недвижимостью. Квартиры по наследству я продаю регулярно, и у них своя логика: покупатель и его банк проверяют их строже обычного. Ниже по шагам, когда можно выходить на сделку, как посчитать налог и что сделать, чтобы покупатель не просил скидку за риски.
Когда можно продать унаследованную квартиру
Продать квартиру можно, когда у вас на руках две вещи: свидетельство о праве на наследство и выписка из ЕГРН, где собственником записаны вы. До этого вы наследник, но распоряжаться квартирой не можете.
Сроки выглядят так:
- Полгода со дня смерти. Столько длится срок, когда наследники подают заявление нотариусу. Раньше свидетельство не выдадут.
- Выдача свидетельства. Нотариус выдаёт его после шести месяцев, если спора между наследниками нет.
- Регистрация права. Нотариус сам отправляет документы в Росреестр электронно, это быстро. Можно подать и через МФЦ.
- Выход на сделку. С выпиской из ЕГРН можно подписывать договор купли-продажи.
Договор можно заключить и раньше, в виде предварительного договора с авансом. Но основной договор подписывают только после регистрации права. Я предупреждаю покупателей об этом сразу, чтобы они не рассчитывали на деньги раньше времени.
Налог: три года считают со дня смерти
Налога нет, если со дня смерти наследодателя прошло три года. Срок считают от даты открытия наследства, то есть от дня смерти. Дата свидетельства и запись в ЕГРН на него не влияют. Минфин подтвердил это письмом от 12 августа 2025 года.
Если три года не прошло, налог считают так:
- ставка 13% с дохода до 2,4 млн ₽ и 15% с части сверх этого;
- доход берут по цене договора, но не меньше 70% кадастровой стоимости;
- доход уменьшают на один из двух вычетов на выбор.
Вычет 1 млн ₽. Подходит, если документов о покупке квартиры у наследодателя не сохранилось или купил он её дёшево.
Расходы наследодателя. С 2019 года наследник может уменьшить доход на то, что заплатил за квартиру умерший, если эти расходы подтверждены документами и он сам не использовал их для вычета. Нужны договор покупки и документы об оплате: расписка, выписка из банка, платёжки по ДДУ.
Пример расчёта
Квартира досталась по наследству в 2024 году, продаёте в 2026 году за 12 млн ₽. Кадастровая стоимость 14 млн ₽, 70% от неё 9,8 млн ₽, цена договора выше, считаем от 12 млн ₽.
| Вычет 1 млн ₽ | Расходы наследодателя 7 млн ₽ | |
|---|---|---|
| Облагаемый доход | 11 млн ₽ | 5 млн ₽ |
| 13% с 2,4 млн ₽ | 312 тыс ₽ | 312 тыс ₽ |
| 15% с остатка | 1,29 млн ₽ | 390 тыс ₽ |
| Налог итого | 1,602 млн ₽ | 702 тыс ₽ |
Разница 900 тыс ₽ решается одной папкой старых документов. Поэтому я всегда прошу наследников поискать договор, по которому квартиру покупали родители.
Если до трёх лет осталось несколько месяцев, иногда выгоднее подождать. Такой расчёт я делаю под каждую сделку отдельно: рынок за эти месяцы тоже может сдвинуться.
Налог с продажи квартиры по наследству: коротко
| Сколько прошло со дня смерти наследодателя | Налог |
|---|---|
| Три года и больше | Не платите, декларация не нужна |
| Меньше трёх лет | 13% с дохода до 2,4 млн ₽, 15% сверх этого, декларация до 30 апреля следующего года |
Доход уменьшают на 1 млн ₽ или на документально подтверждённые расходы наследодателя на покупку. При продаже доли вычет 1 млн ₽ делится пропорционально долям, если квартиру продают целиком одним договором.
Документы для сделки
Для продажи унаследованной квартиры нужен тот же пакет, что и для обычной, плюс наследственные документы.
- паспорт каждого собственника;
- свидетельство о праве на наследство;
- выписка из ЕГРН;
- справка о зарегистрированных в квартире;
- справка об отсутствии долгов за ЖКУ и капремонт: долги умершего переходят к наследникам, покупатель это проверит;
- документы о покупке квартиры наследодателем, если будете уменьшать налог на его расходы.
Согласие супруга на продажу унаследованной квартиры не нужно: наследство считается личным имуществом, даже если вы получили его в браке. Полный список документов с пояснениями я собрала в статье «Документы для продажи квартиры в 2026 году».
Наследников несколько: продажа целиком или по долям
Когда наследников двое и больше, каждый получает долю. Дальше два пути.
Все продают квартиру целиком одним договором. Самый спокойный вариант. Покупатель получает всю квартиру, нотариус по закону не обязателен, цена выше: целая квартира всегда стоит дороже суммы долей.
Один продаёт свою долю. Тогда он сначала письменно предлагает её остальным собственникам по той же цене, у них месяц на ответ. Сделку с долей заверяет нотариус. Покупателей на долю мало, и цена за метр у доли заметно ниже.
Если среди наследников есть ребёнок, для продажи его доли нужно разрешение опеки: опека проверит, что ребёнок получит жильё не хуже. Как это устроено, я разобрала в гайде «Доля ребёнка в квартире».
Почему покупатель осторожничает и как его успокоить
Покупатель боится одного: что после сделки появится наследник, который не вступал в наследство вовремя, и через суд потребует свою долю. Срок на такой иск по общему правилу три года.
Что снимает этот страх:
- Наследство по закону или по завещанию, и все наследники известны. Нотариус видит в деле, кто подавал заявления, и выдаёт наследникам справку о круге наследников. Её можно показать покупателю.
- Прошло больше трёх лет со дня смерти. Риск сильно ниже, и налога тоже нет.
- Титульное страхование. Покупатель страхует риск потерять право собственности. Полис стоит недорого, а переговоры о цене сразу идут легче.
- Выписанные жильцы и закрытые долги. Чистая справка о зарегистрированных и о долгах убирает половину вопросов ещё до встречи.
Банк покупателя в ипотеке смотрит на эти же пункты. Если всё собрано заранее, одобрение объекта проходит без задержек.
Продажа наследства: разбор вашей ситуации
В наследственной сделке ошибка в дате или в выборе вычета стоит сотни тысяч рублей. На консультации я посчитаю налог по вашей квартире двумя способами, скажу, стоит ли ждать трёх лет, и подскажу, как выстроить продажу, если наследников несколько.
Записаться можно в моей личке в Telegram: написать мне в Telegram. Кнопка откроет чат со мной с готовым сообщением про эту статью, его останется только отправить.
Частые вопросы
Когда можно продать квартиру после вступления в наследство?
Сразу после регистрации права собственности в ЕГРН. Свидетельство о праве на наследство выдают не раньше чем через шесть месяцев со дня смерти наследодателя.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры по наследству?
Не нужно, если со дня смерти наследодателя прошло три года. Если меньше, налог 13% с дохода до 2,4 млн ₽ и 15% с части сверх этого.
С какой даты считают три года владения унаследованной квартирой?
Со дня смерти наследодателя, то есть со дня открытия наследства. Дата свидетельства и дата записи в ЕГРН на срок не влияют.
Можно ли уменьшить налог на расходы наследодателя?
Можно, с 2019 года. Доход уменьшают на сумму, которую наследодатель заплатил за квартиру, если это подтверждено документами и он сам не получал по ним вычет.
Нужно ли согласие супруга на продажу унаследованной квартиры?
Не нужно. Квартира, полученная по наследству, считается личным имуществом наследника, даже если он в браке.
Можно ли продать квартиру по наследству меньше чем через год?
Можно сразу после регистрации права в ЕГРН. Налог тогда считают как при продаже раньше трёх лет.
Какие документы нужны для продажи квартиры по наследству?
Свидетельство о праве на наследство, выписка из ЕГРН на вас, паспорт и справка о зарегистрированных. Остальной список как при обычной продаже.
Источники
- НК РФ, статья 217.1. Освобождение от налога доходов от продажи недвижимости, КонсультантПлюс
- Продажа квартиры по наследству в 2026 году: когда платить налог и как уменьшить НДФЛ, Клерк
- Налог на наследство в 2026 году: сколько платить при вступлении и продаже квартиры, РБК Недвижимость
- Как продать квартиру, полученную в наследство, ДОМ.РФ
- Гражданский кодекс РФ, часть третья. Наследственное право, КонсультантПлюс
Проверено 7 октября 2026. Ставки и правила налога действуют на 2026 год.
Посчитать налог по вашей наследственной квартире: консультация в Telegram.