Как посчитать доходность квартиры под сдачу
Одна и та же сумма превращается в актив, который либо приносит 35 тысяч рублей в месяц, либо 100. Разница не в везении, а в том, считаете ли вы доходность до покупки или после.
Первый шаг: возьмите объект, который рассматриваете, и посчитайте его доходность по формуле ниже, прежде чем сравнивать варианты по цене за метр.
Формула доходности аренды
Простая формула, которую стоит применять к каждому варианту до покупки, а не после.
Годовая доходность = (месячная арендная ставка × 12) ÷ стоимость покупки × 100%.
- Для сравнения нескольких вариантов считайте именно годовую доходность в процентах, а не абсолютную сумму аренды, потому что квартиры разной стоимости несравнимы в рублях напрямую.
- Вычтите из месячной аренды примерные расходы на простой между жильцами (обычно закладывают 1 месяц простоя в год) и на обслуживание, чтобы получить чистую, а не грязную доходность.
- Сравнивайте полученный процент с текущей ставкой по вкладам и с исторической динамикой цен на недвижимость в конкретном районе, доходность имеет смысл только в связке с ростом стоимости актива.
Кейс: Патрики против Подмосковья на цифрах
Один и тот же бюджет, 8 миллионов рублей, два принципиально разных результата.
Вариант А: квартира в Подмосковье
Стандартная квартира, «свои метры».
- Аренда: около 35 000 ₽ в месяц
- Годовая доходность: 35 000 × 12 ÷ 8 000 000 × 100% ≈ 5,25%
Вариант Б: студия у Патриарших прудов
Меньше площадь, другая локация, тот же бюджет.
- Аренда: около 100 000 ₽ в месяц
- Годовая доходность: 100 000 × 12 ÷ 8 000 000 × 100% ≈ 15%
Разница в доходности почти в 3 раза при одинаковом стартовом бюджете. Формально меньшая площадь в варианте Б компенсируется локацией, которая определяет арендную ставку сильнее, чем метраж.
Что смотреть кроме самой доходности
- Ликвидность на перепродажу: локация с постоянным спросом на аренду обычно легче продаётся и через несколько лет, это не только про ежемесячный доход.
- Целевая аудитория аренды: студия у делового центра и в спальном районе сдаются разным категориям арендаторов с разной стабильностью платежей.
- Юридическая чистота и класс дома (см. материал «Один адрес, три класса жилья»): высокая доходность на бумаге ничего не стоит, если объект юридически рискованный.
- Сценарий на 3-5 лет: сдавать постоянно, сдавать временно пока копите на следующую покупку, или держать как актив без активной сдачи в ожидании роста цены.
Чек-лист перед покупкой под сдачу
- Посчитал годовую доходность в процентах по формуле, а не только абсолютную сумму аренды.
- Заложил простой между жильцами и расходы на обслуживание в расчёт чистой доходности.
- Сравнил доходность с несколькими вариантами в разных локациях на одинаковый бюджет.
- Проверил ликвидность района на перепродажу, а не только текущую арендную ставку.
- Определил сценарий на 3-5 лет вперёд, прежде чем выбирать конкретный объект.
Консультация
Личная консультация
Разберём вашу ситуацию лично: банк, объект, документы, город. Отсмотрю рынок за вас и покажу только то, что реально стоит вашего времени.
Записаться на консультацию→