Москва от 25 до 40 млн ₽: 5 вариантов

С чего начать, чтобы не смотреть все 5

В этом бюджете вариантов уже много, и они начинают сливаться в один. Порядок ниже отсекает лишнее за 15 минут.

1. Назовите год, в котором вам нужны ключи. В этой подборке разброс от 2027 до 2030 года. Одно это решение убирает половину списка.
2. Решите, что делаете с отделкой. Без стен, подчистовая и без отделки это 3 разные суммы сверху и 3 разных срока до переезда.
3. Посчитайте, сколько лет вы планируете тут жить. До 7 лет важнее ликвидность и транспорт. Дольше 7 лет важнее двор, школа и то, что построят вокруг.
4. Из оставшегося возьмите 2 варианта и сравните их по одному признаку: сколько вы доплатите за готовность въехать раньше.

26,5 млн ₽, евротрёшка 57,7 м², станция Москворечье

Юг Москвы, до станции 20 минут пешком. Ключи во 2 квартале 2027. Бизнес-класс, потолки 2,85 м, кухня-гостиная 18,8 м².

• Базовая цена этой квартиры 29,7 млн ₽, по акции при полной оплате 26,5 млн ₽. Разрыв 3,2 млн ₽, и он живёт ровно до конца акции.
• Пруд и парк в 200 метрах, закрытая территория больше 7 гектаров, двухуровневый подземный паркинг больше чем на 400 мест.
• Квартира сдаётся без отделки, потолки 2,85 м, окна на 2 стороны. Считайте ремонт отдельной строкой, тут он весь ваш.
• Не ваш вариант, если 20 минут пешком до станции кажутся долгими. Зимой в 7 утра это ощущается иначе, чем на карте.
• Из презентации: кухня-гостиная 18,8 м², квартира двухсторонняя, окна во двор и на улицу, окна увеличенные. Застройщик ЛСР.

26,6 млн ₽, евротрёшка 72,8 м², метро Новопеределкино

Запад Москвы, до метро 5 минут пешком. Ключи в 1 квартале 2028. Бизнес-класс, потолки 2,9 м, кухня-гостиная 20,4 м².

• 365 тыс ₽ за метр, самый дешёвый метр во всей подборке. За те же 26 млн ₽ вы получаете на 15 м² больше, чем в предыдущем варианте.
• 23 этаж из 30, окна на 2 стороны, рядом лесопарк. Высокий этаж потом заметно легче продаётся.
• Гастроулица, велнес-центр и детский сад внутри комплекса, двор закрыт от машин.
• Цена по 100% оплате 26,6 млн ₽, базовая 33,25 млн ₽. Разница 6,6 млн ₽, это самая большая скидка в подборке и первое, что я проверяю в договоре.
• Не ваш вариант, если вам важен центр. Это запад Москвы за МКАД, дорога в центр займёт время.
• Из презентации: кухня-гостиная 20,4 м², квартира двухсторонняя, окна во двор и на улицу, окна увеличенные, есть окно в ванной.

31,1 млн ₽, евротрёшка 58,66 м², метро Бутырская

Север Москвы, до метро 5 минут пешком. Ключи в 4 квартале 2027. Бизнес-класс, потолки 2,95 м, подчистовая отделка.

• Подчистовая отделка вместо голых стен. Вы экономите месяц работ и штукатурку, чистовую всё равно делаете сами.
• Школа на 325 мест и детский сад на 125 мест внутри комплекса, свой торговый центр, система умного дома.
• 5 этаж из 46. Это башня, и на 5 этаже вида не будет. За вид тут доплачивают отдельно, я всегда говорю об этом до показа.
• Не ваш вариант, если вы не любите высотную застройку. 46 этажей это своя история про лифты и соседей.
• Из презентации: кухня-гостиная 17,48 м², окна на улицу, окна панорамные.

31,3 млн ₽, евротрёшка 64,27 м², метро Варшавская

Юг Москвы, до метро 5 минут пешком. Ключи во 2 квартале 2027. Бизнес-класс, потолки 2,87 м, 2 балкона.

• 8 этаж из 10. В этой подборке это единственный малоэтажный корпус, и для многих семей он комфортнее башни.
• Детский сад на 610 мест и школа на 1365 учеников внутри квартала, двор без машин, 3 многоуровневых паркинга.
• Кухня-гостиная 20,44 м² и 2 балкона при общей площади 64,27 м². Планировка честная, метры не съедены коридорами.
• 5 минут пешком до метро и 2 шоссе рядом. Смотрите на это с двух сторон: удобно ехать и слышно, что едут другие.
• Не ваш вариант, если вы ищете тишину загородного двора.
• Из презентации: кухня-гостиная 20,44 м², квартира двухсторонняя, окна во двор и на улицу, окна панорамные. Застройщик ПИОНЕР.

33,4 млн ₽, евротрёшка 61 м², станция Митьково

Сокольники, до станции 5 минут пешком. Ключи в 4 квартале 2030. Бизнес-класс, потолки 3 м, без стен.

• Потолки 3 метра и парк 3 гектара на территории. Учебный комплекс на 1000 мест, коворкинг с видом на парк, фитнес-комната.
• Самый дорогой метр среди этих 5 квартир, 548 тыс ₽. Вы платите за адрес в Сокольниках и за старый московский район вокруг.
• Ключи в 4 квартале 2030 года. Это 4 года ожидания и 4 года платежей или аренды параллельно. Посчитайте эту сумму до того, как влюбитесь в проект.
• 13 этаж из 39, окна на улицу, квартира без внутренних стен.
• Не ваш вариант, если ключи нужны в ближайшие 2 года. Тут вы покупаете будущее, а живёте пока на старом месте.
• Из презентации: кухня-гостиная 12,6 м², окна на улицу, окна панорамные. Застройщик Новая Эра.

Что вы получаете за одну и ту же сумму

Разложите варианты по парам, и выбор перестанет быть про красивые рендеры.

Когда варианты стоят рядом, видно главное: в этом бюджете вы платите за готовность въехать. Разница между ключами в 2027 и в 2030 году стоит дороже, чем разница в 10 м².

На что я смотрю в этом бюджете

От 25 до 40 млн ₽ в Москве выбор широкий, и именно поэтому легко купить не то.

• Год ключей. Это главная цифра бюджета. Каждый год ожидания стоит вам года аренды или жизни на старом месте.
• Этаж. 2 этаж из 30 и 23 этаж из 30 в одной цене это разные квартиры при перепродаже. Высокий этаж с видом уходит быстрее.
• Отделка. Без стен, подчистовая и без отделки означают 3 разные суммы сверху. Просите смету на чистовую до сделки.
• Кухня-гостиная. В евроформате она определяет, как вы будете жить. 20 м² и 12,6 м² при одном метраже квартиры дают разный быт.
• Что построят на соседнем участке. В этом бюджете вид из окна входит в цену, и его легко потерять через 3 года.

Где тут ловушка

4 вещи, на которых в этом бюджете чаще всего теряют деньги. Каждая проверяется до сделки, потом поздно.

• Две цены в одном прайсе. В этой подборке базовая цена и цена по акции расходятся до 6,6 млн ₽. Акция почти всегда про полную оплату. Просите посчитать под ваш способ покупки до того, как поедете смотреть.
• Долгий срок, который прячут в красивом рендере. Ключи в 2030 году означают 4 года ожидания. Спрашивайте про срок передачи ключей. Срок сдачи дома это другая дата в договоре, и разница между ними бывает больше года.
• Низкий этаж в высокой башне. 5 этаж из 46 продаётся заметно тяжелее, чем 23 из 30. Если берёте низкий этаж, берите его со скидкой и осознанно.
• Слово «бизнес» в буклете. Проверяйте по деталям: сколько лифтов на подъезд, есть ли подземный паркинг, закрыт ли двор, какой фасад. Написать можно что угодно.

5 вопросов, которые я задаю на каждом показе

Забирайте себе и задавайте сами. Они экономят месяцы и иногда миллионы.

1. Какая цена при моём способе покупки. Наличные, семейная ипотека и рассрочка дают 3 разные цифры за одну и ту же квартиру.
2. Какой срок передачи ключей стоит в договоре и что будет, если его сдвинут.
3. Сколько квартир в корпусе продано и сколько осталось. Медленные продажи это повод копать глубже.
4. Что входит в отделку дословно, по списку материалов. Слово «подчистовая» у каждого застройщика своё.
5. Чей соседний участок и что там разрешено строить. Самый дорогой вопрос из 5.

Как считается цена и что с ипотекой

Это её слова, привожу дословно по смыслу, чтобы не было разночтений.

• Цена в подборке указана по 100% оплате и по обычной ипотеке, семейной или стандартной. Это одна и та же цифра.
• Семейная ипотека от 3,9% годовых. Стандартная 11,9% для тех, у кого нет детей. Первый взнос от 20% стоимости квартиры.
• Всё, что идёт по специальным ставкам застройщика, считается индивидуально.
• Ежемесячный платёж зависит от первого взноса и срока, поэтому одной цифры для всех тут нет и я её не выдумываю.

Что дальше

Расчёт зависит от способа покупки: за наличные, по семейной ипотеке, по субсидированной или по обычной. От этого и зависят цифры.

Поэтому я предлагаю провести онлайн-встречу, на которой мы детально разберём вашу ситуацию. После встречи я направлю вам презентацию со всеми проектами, которые мы обсудим. Нажмите на кнопку, если вы готовы записаться на консультацию.