Москва до 25 млн ₽: 5 вариантов

15 минут, и 3 варианта отпадут сами

Это тот же порядок, по которому я разбираю задачу на первой встрече. Сделайте его до того, как начнёте смотреть картинки, иначе понравится всё.

1. Напишите 2 цифры: сколько метров вам нужно на самом деле и через сколько месяцев нужны ключи. Пока этих цифр нет, любая подборка выглядит одинаково красиво.
2. Отсеките по сроку. Ключи в 2028 году означают ещё 2 года аренды или жизни на старом месте поверх платежа. Для многих семей это стоп сразу.
3. Отсеките по метражу. Если в семье 2 ребёнка, 35 м² закрываются за секунду, каким бы красивым ни был адрес.
4. Из того, что осталось, возьмите 2 варианта и сравните их по одному признаку: что вы будете делать с этой квартирой через 7 лет. Жить, сдавать или продавать. Ответ меняет выбор сильнее цены.

18 млн ₽, евротрёшка 51 м², метро Коммунарка

Новая Москва, до метро 20 минут пешком. Ключи во 2 квартале 2027. Бизнес-класс, потолки 2,85 м.

• Школа на 1100 учеников прямо внутри квартала, садики рядом. Для семьи это закрывает половину вопросов сразу.
• Парк на стилобате, дизайнерские входные группы. Приятно заходить домой, и это не мелочь.
• Берут те, кому нужен метраж и школа под окном за московские 18 млн ₽.
• Не ваш вариант, если важен старый московский адрес и дорога в центр каждый день. Новая Москва это про метры и про школу под окном.
• Из презентации: кухня-гостиная 17,9 м², квартира двухсторонняя, окна во двор и на улицу, окна увеличенные. Застройщик КРОСТ.

20 млн ₽, евротрёшка 50,9 м², метро Рассказовка

Новая Москва, до метро 20 минут пешком. Дом уже сдан, заезжать можно сразу. Потолки 3 метра.

• 3 метра потолков в этом бюджете я вижу редко, обычно от 2,7 до 2,85. Разница чувствуется, когда заходишь.
• Лесопарк и парк в пешей доступности, на территории водоём.
• Мой любимый аргумент по сданным домам: вы не платите аренду параллельно с ипотекой ещё 2 года. Посчитайте свою аренду за 24 месяца, и вы увидите настоящую цену этой квартиры.
• Не ваш вариант, если хочется дома с иголочки в модном районе. Здесь вы платите за возможность заехать завтра.
• Из презентации: кухня-гостиная 15,4 м², окна во двор, окна увеличенные. Застройщик Sezar Group.

20,3 млн ₽, евротрёшка 64,7 м², метро Солнцево

До метро 10 минут пешком. Ключи во 2 квартале 2027. Самый большой метраж в этой корзине.

• Архитектура бюро СПИЧ, отделка на выбор из 2 вариантов.
• 2 школы на 1650 мест и 4 садика на территории, подземный паркинг на 3266 мест.
• Почти 65 м² за 20,3 млн ₽ в Москве это много. Берут семьи, которым метры важнее адреса, и я их понимаю.
• Не ваш вариант, если в приоритете адрес. За те же деньги у Серебряного бора вы получите вдвое меньше метров.
• Из презентации: кухня-гостиная 24,5 м², окна во двор, окна стандартные. Застройщик ЛСР.

22,6 млн ₽, евротрёшка 61,57 м², станция Сетунь

Можайский район, до станции 10 минут пешком. Ключи в 1 квартале 2028. Бизнес-класс, потолки 2,85 м.

• Ресепшен с консьержем и двухэтажный подземный паркинг. Вот по таким деталям и читается класс, слово в буклете тут ничего не значит.
• Умный дом, благоустроенный двор с ландшафтным дизайном.
• Башня в 35 этажей, видовые этажи ещё есть. Вид с высоты потом хорошо продаётся.
• Не ваш вариант, если ключи нужны раньше 2028 года.
• Из презентации: кухня-гостиная 23,03 м², окна во двор, окна панорамные. Застройщик ГК Основа.

23,1 млн ₽, евродвушка 34,8 м², метро Спартак

Покровское-Стрешнево, до метро 10 минут пешком. Ключи во 2 квартале 2028. Бизнес-класс, потолки 2,85 м.

• Двор без машин, вход по картам, лифты бесшумные.
• Проект того самого бюро, которое построило Бурдж-Халифа. Благоустройство от Gillespies и Wowhaus.
• Самый дорогой метр в подборке, и я скажу честно за что: за адрес у Серебряного бора и за среду вокруг. Метража тут мало, среды много.
• Не ваш вариант, если в семье 2 ребёнка. 35 м² на 4 человек это тесно, и через 3 года вы снова пойдёте искать.
• Из презентации: кухня-гостиная 13 м², окна во двор, окна панорамные. Застройщик ASTERUS.

Что вы получаете за одну и ту же сумму

Самое полезное упражнение в этом бюджете. Одна сумма, разные решения, и все они рыночные.

Когда вы видите это рядом, выбор перестаёт быть про красивые картинки и становится про вашу жизнь. Метры нужны семье, которая растёт. Адрес нужен тому, кто много работает в центре и считает время дороже метров.

На что я смотрю в этом бюджете

До 25 млн ₽ в Москве выбор уже есть. Именно поэтому тут легко переплатить за красивое слово в рекламе.

• Метраж или адрес. В этом бюджете вы берёте либо 65 м² подальше, либо 35 м² ближе к центру. Определитесь с этим первым, дальше станет проще.
• 20 минут пешком и 20 минут транспортом это разные квартиры и разная цена, когда вы будете продавать. Я в подборку беру только пешком.
• Готовый дом или стройка. Сданный корпус снимает риск переноса сроков и убирает 1-2 года аренды поверх платежа.
• Потолки от 3 метров в этом бюджете встречаются нечасто. Если они есть, это ваш плюс при перепродаже.
• Класс проверяйте по деталям: сколько лифтов на подъезд, есть ли подземный паркинг, закрыт ли двор от машин. Написать «бизнес» на буклете может кто угодно.

Где тут ловушка

4 вещи, на которых в этом бюджете чаще всего теряют деньги. Каждая проверяется до сделки, потом поздно.

• Новая Москва по цене старой. Прописка московская и там и там, ликвидность разная. Откройте карту и посмотрите, что вокруг вашего корпуса уже построено и заселено. Нарисованное на плане квартала пока только обещание.
• Пустые участки рядом. Свободная земля у дома это будущая стройка и чужие окна напротив через 3 года. Спросите менеджера, что стоит в проекте планировки территории на соседнем участке и какая там разрешённая этажность. Ответ «не знаю» это тоже ответ.
• Цена в рекламе почти всегда при оплате 100%. В ипотеку или в рассрочку она другая, иногда сильно. Просите посчитать под ваш способ покупки ещё до того, как поедете смотреть.
• Скидка только сегодня. Попросите её письмом с датой и сроком действия. Настоящая скидка это переживёт, придуманная растворится к вечеру.

5 вопросов, которые я задаю на каждом показе

Забирайте себе и задавайте сами. Они экономят месяцы и иногда миллионы.

1. Сколько квартир в этом корпусе продано и сколько осталось. Медленные продажи в уже сданном доме это повод копать глубже.
2. Сколько лифтов на подъезд и сколько квартир на этаже. 2 лифта на 20 квартир на этаже это утренняя очередь на много лет вперёд.
3. Чей соседний участок и что там будет построено. Самый дорогой вопрос из 5.
4. Какая цена при моём способе покупки. Наличные, семейная ипотека и рассрочка дают 3 разные цифры за одну и ту же квартиру.
5. Что входит в отделку дословно, по списку материалов. Слово «отделка» у каждого застройщика своё.

Как считается цена и что с ипотекой

Это её слова, привожу дословно по смыслу, чтобы не было разночтений.

• Цена в подборке указана по 100% оплате и по обычной ипотеке, семейной или стандартной. Это одна и та же цифра.
• Семейная ипотека от 3,9% годовых. Стандартная 11,9% для тех, у кого нет детей. Первый взнос от 20% стоимости квартиры.
• Всё, что идёт по специальным ставкам застройщика, считается индивидуально.
• Ежемесячный платёж зависит от первого взноса и срока, поэтому одной цифры для всех тут нет и я её не выдумываю.

Что дальше

Расчёт зависит от способа покупки: за наличные, по семейной ипотеке, по субсидированной или по обычной. От этого и зависят цифры.

Поэтому я предлагаю провести онлайн-встречу, на которой мы детально разберём вашу ситуацию. После встречи я направлю вам презентацию со всеми проектами, которые мы обсудим. Нажмите на кнопку, если вы готовы записаться на консультацию.