Москва свыше 40 млн ₽: 3 варианта

Почему тут всего 3 варианта

В этом бюджете я не показываю длинные списки. Квартир, которые честно стоят своих денег, всегда мало, и это нормально.

1. Сначала решите вопрос готовности. Готовый дом означает ключи сейчас и никакой аренды поверх платежа. Стройка означает ожидание и другую цену.
2. Дальше решите вопрос высоты. Потолки 3 метра и 3,85 метра это разные квартиры и разные деньги при перепродаже.
3. Потом смотрите на кухню-гостиную. В этом бюджете она от 25 м², и именно она задаёт, как вы будете жить.
4. Вид оставьте на конец. Он самый приятный и самый дорогой пункт, и он легко перебивает разум.

41,3 млн ₽, евротрёшка 70,7 м², метро Беломорская

Север Москвы, до метро 15 минут пешком. Ключи в 4 квартале 2028. Бизнес-класс, потолки 3,15 м, кухня-гостиная 25,4 м².

• Потолки 3,15 м и панорамное витражное остекление, окна на 2 стороны. Из окон видно канал имени Москвы.
• Подчистовая отделка, 4 этаж из 58. Низкий этаж в высокой башне это всегда разговор про цену, я его начинаю первой.
• Благоустроенная набережная, парадное лобби с лаунж-зоной и детской комнатой, в проекте есть квартиры с террасами и патио.
• Единственный вариант из 3, который ещё строится. Ключи в 2028 году, до этого вы платите и живёте на старом месте.
• Не ваш вариант, если ключи нужны сейчас. За готовность в этом бюджете просят примерно столько же.
• Из презентации: кухня-гостиная 25,4 м², квартира двухсторонняя, окна во двор и на улицу, окна панорамные. Застройщик LEGENDA.

41,8 млн ₽, евротрёшка 69 м², станция ЗИЛ, дом сдан

Юг Москвы, до станции 15 минут пешком. Дом сдан, ключи передают сейчас. Бизнес-класс, потолки 3 м, кухня-гостиная 25,6 м².

• 23 этаж из 23, последний. Видовая квартира, из окон Москва-река, окна на 2 стороны.
• Дом сдан, идёт передача ключей. Вы не платите аренду параллельно с ипотекой ещё 2 года, посчитайте свою аренду за 24 месяца и увидите настоящую цену этой квартиры.
• Цена по 100% оплате 41,8 млн ₽, базовая 46,8 млн ₽. Разрыв 5 млн ₽, и он живёт до конца акции.
• Фасады из клинкерного кирпича, гранита и кортеновой стали, 13 детских садов и 3 школы внутри квартала, галерея магазинов и арт-центр.
• Не ваш вариант, если вам нужна тишина спального района. Это большой городской квартал, и жизнь в нём кипит.
• Из презентации: кухня-гостиная 25,6 м², квартира двухсторонняя, окна во двор и на улицу, окна панорамные. Застройщик ЛСР.

45,3 млн ₽, евродвушка 62,4 м², метро Калужская, дом сдан

Юго-запад Москвы, до метро 5 минут пешком. Дом сдан, ключи передают сейчас. Бизнес-класс, потолки 3,85 м, кухня-гостиная 30,1 м².

• Потолки 3,85 м и кухня-гостиная 30,1 м² при общей площади 62,4 м². Половина квартиры это одно большое светлое пространство.
• 34 этаж из 34, последний. 5 минут пешком до метро, гардеробная, 2 санузла.
• Самый дорогой метр в подборке, 727 тыс ₽. Вы платите за высоту потолков, за верхний этаж и за адрес в 5 минутах от метро.
• Дом сдан, идёт передача ключей. Заезжать можно сразу после ремонта.
• Не ваш вариант, если в семье 2 ребёнка. Тут одна спальня, и через 3 года вы снова пойдёте искать.
• Из презентации: кухня-гостиная 30,1 м², окна во двор, окна увеличенные. Застройщик Текта Групп.

Что вы получаете за одну и ту же сумму

3 варианта, 3 разных ответа на вопрос, за что вы платите.

В этом бюджете сравнивать метры почти бесполезно. Считайте так: сколько стоит въехать сейчас вместо 2028 года, сколько стоит верхний этаж с видом и сколько стоит лишний метр высоты потолка. Из этих трёх цифр и складывается решение.

На что я смотрю в этом бюджете

Свыше 40 млн ₽ ошибка стоит дороже, и почти всегда она в документах, а не в планировке.

• Тип договора. Готовые дома продаются по договору купли-продажи, и эскроу-счёта там уже нет. Механика защиты денег другая, разбирать её нужно до аванса.
• Последний этаж. Вид и потолки в плюс, кровля и инженерия в минус. Спрашивайте, кто обслуживает кровлю и что было по протечкам.
• Высота потолков по документам, а не по буклету. В одном проекте на типовых этажах бывает 3 м, а на последних 3,8 м, и цена отличается сильно.
• Кухня-гостиная от 25 м². Это то, за что в этом бюджете реально доплачивают, и это же первое, что смотрит следующий покупатель.
• Отделка. Без стен и подчистовая означают разные сроки до переезда и разные суммы сверху.

Где тут ловушка

4 вещи, на которых в этом бюджете теряют больше всего. Каждая проверяется до сделки, потом поздно.

• Готовый дом без эскроу. Когда дом сдан, деньги идут по другой схеме. Проверяйте, кто собственник квартиры на момент сделки и как передаются деньги. Это та часть, где я работаю банковской стороной.
• Две цены в одном прайсе. Разрыв между базовой ценой и ценой по акции в этой подборке доходит до 5 млн ₽. Акция почти всегда про полную оплату. Просите расчёт под ваш способ покупки заранее.
• Вид, который никто не гарантирует. Вид на реку и на канал стоит денег и не записан в договоре. Смотрите, что стоит в проекте планировки соседнего участка и какая там разрешённая этажность.
• Низкий этаж в высокой башне. 4 этаж из 58 при перепродаже ведёт себя совсем не так, как верхний. Берите такой этаж со скидкой и с открытыми глазами.

5 вопросов, которые я задаю на каждом показе

Забирайте себе и задавайте сами. Они экономят месяцы и иногда миллионы.

1. По какому договору идёт сделка и есть ли эскроу. В готовых домах ответ меняет всю схему.
2. Какая цена при моём способе покупки. Наличные, семейная ипотека и рассрочка дают 3 разные цифры.
3. Какая высота потолков именно на этом этаже, по документам.
4. Сколько квартир в корпусе осталось и по какой цене ушли последние.
5. Чей соседний участок и что там разрешено строить. В видовой квартире это самый дорогой вопрос.

Как считается цена и что с ипотекой

Это её слова, привожу дословно по смыслу, чтобы не было разночтений.

• Цена в подборке указана по 100% оплате и по обычной ипотеке, семейной или стандартной. Это одна и та же цифра.
• Семейная ипотека от 3,9% годовых. Стандартная 11,9% для тех, у кого нет детей. Первый взнос от 20% стоимости квартиры.
• Всё, что идёт по специальным ставкам застройщика, считается индивидуально.
• Ежемесячный платёж зависит от первого взноса и срока, поэтому одной цифры для всех тут нет и я её не выдумываю.

Что дальше

Расчёт зависит от способа покупки: за наличные, по семейной ипотеке, по субсидированной или по обычной. От этого и зависят цифры.

Поэтому я предлагаю провести онлайн-встречу, на которой мы детально разберём вашу ситуацию. После встречи я направлю вам презентацию со всеми проектами, которые мы обсудим. Нажмите на кнопку, если вы готовы записаться на консультацию.