Ипотека закрыта, а квартира всё ещё в залоге
Последний платёж по ипотеке прошёл, деньги списались, а квартира по документам всё ещё в залоге у банка. Само обременение не снимается. Пока запись о залоге висит в ЕГРН, вы не продадите квартиру, не подарите её и не оформите на неё ничего без согласия банка.
Почему обременение не исчезает вместе с долгом
Ипотека живёт в двух местах сразу: в договоре с банком и в реестре недвижимости. Долг закрывается в банке, а запись об ограничении лежит в ЕГРН и живёт своей жизнью.
Пока запись о залоге не погашена, распорядиться квартирой вы не можете. Любая сделка упрётся в неё на этапе регистрации. Люди узнают об этом уже с покупателем на руках, когда счёт идёт на дни, и тогда каждый день ожидания документа стоит нервов, а иногда и самой сделки.
Четыре шага после последнего платежа
Порядок один и тот же почти во всех банках, различаются сроки и то, электронная у вас закладная или бумажная.
- Убедитесь, что долг закрыт полностью. Возьмите в банке справку о полном погашении и справку о нулевом остатке. Остаток в 40 копеек на счёте это тоже долг, и по нему обременение не снимут.
- Запросите закладную или заявление банка о погашении регистрационной записи. Если закладная бумажная, она может физически ехать из архива в другом городе. Спросите сразу, где она находится и сколько дней займёт доставка.
- Подайте документы на погашение записи об ипотеке. Многие банки делают это сами в электронном виде, и тогда от вас не требуется ничего. Уточните у своего, подаёт ли он, или подавать вам.
- Дождитесь погашения записи и проверьте результат выпиской из ЕГРН. Только выписка подтверждает, что залога больше нет.
Задайте банку два конкретных вопроса: кто подаёт заявление на погашение записи и в какой день оно будет подано. Вопрос «снимете ли вы обременение» закрывается словом «да» и ничего вам не даёт. Дата даёт точку отсчёта, от которой можно считать сроки.
Где люди теряют недели
Все задержки, которые я вижу в работе, собираются в трёх местах.
Банк проводит погашение дольше, чем вы внесли деньги
Деньги на счёте это ещё не погашенная ипотека. Был случай: средства внесены в пятницу утром, а фактическое погашение прошло во вторник после 15:00. Четыре дня выпали из графика на ровном месте.
- Вносите сумму заранее и просите подтвердить дату фактического списания в счёт долга
Закладная едет из другого города
Бумажную закладную банки нередко хранят централизованно и присылают в регион по запросу. Пока документ в пути, снять обременение нельзя.
- Заказывайте закладную заранее, до того как появился покупатель и сроки сделки
Регистрация идёт дольше обычного
Сроки в реестре плавают. Бывают периоды, когда документы, поданные в конце месяца, начинают обрабатывать спустя недели, и ошибку в записи потом исправляют ещё три недели.
- Закладывайте запас по времени и проверяйте статус. Дело закрыто только после выписки
Как проверить, что обременения действительно нет
Устного «мы всё сняли» недостаточно. Проверяется одним документом.
- Закажите выписку из ЕГРН на свою квартиру после того, как банк сообщил о подаче заявления.
- Найдите в ней раздел с ограничениями прав и обременениями объекта.
- Раздел должен быть пустым, либо в нём стоит отметка, что ограничения не зарегистрированы. Ипотеки в силу закона там быть не должно.
- Сохраните эту выписку и справку о полном погашении вместе с документами на квартиру. Их спросят при следующей сделке.
Если квартиру продаёте, а ипотека ещё не закрыта
Это отдельная история, и она сложнее.
Продажа квартиры в залоге идёт через разрешение банка, закладную и снятие обременения внутри самой сделки. Здесь сроки жёсткие: покупателю не выдадут ипотеку, пока запись о залоге не погашена, документы не уйдут на регистрацию, и сделка встаёт. Список нужных бумаг собирается заранее. В день выхода на сделку заказывать что-либо уже поздно.
Если вы сейчас в такой точке, напишите мне. Разберу вашу ситуацию по документам и скажу, что заказывать в первую очередь и в каком порядке, чтобы сделка прошла в срок.
Разберём вашу ситуацию лично: банк, объект, документы, город. Отсмотрю рынок за вас и покажу только то, что реально стоит вашего времени.
Записаться на консультацию→