Окупается ли квартира 25 лет: считаем на ваших цифрах

Откуда берётся цифра 25 лет

Это простое деление цены квартиры на годовую аренду в момент покупки.

Квартира за 15 миллионов, аренда 50 тысяч в месяц, то есть 600 тысяч в год. Делим одно на другое, получаем 25 лет. Арифметика верная. Проблема в том, что она описывает мир, где ставка аренды и цена квартиры застыли на двадцать пять лет вперёд.

В реальности растёт и то и другое. В феврале 2025 года в отдельных районах Москвы аренда однокомнатных выросла за год на четверть и больше: Очаково-Матвеевское плюс 30,4% и 107,5 тысячи рублей в месяц, Хамовники плюс 28,1% и 169 тысяч, Таганский плюс 25,6% и 102,5 тысячи. Ставка, которую вы подставили в расчёт сегодня, через три года будет другой.

Две формулы, между которыми большая разница

Валовую доходность показывают в рекламе. Жить приходится по чистой.

Валовая доходность

Годовая аренда делится на цену покупки и умножается на 100. Квартира 15 миллионов, аренда 50 тысяч в месяц: 600 000 делим на 15 000 000, умножаем на 100, получаем 4% годовых. Эту цифру вам и покажут в презентации.

Чистая доходность

Из годовой аренды сначала вычитаются все расходы года, и только потом делится на цену. Расходы съедают от 15 до 30% арендного потока, и это та часть, которую в презентациях обычно опускают.

• Налог: 13% как физическое лицо, 4% на режиме для самозанятых при сдаче физическому лицу, 6% при сдаче компании.
• Простой между арендаторами: закладывайте минимум один месяц в год, для посуточной сдачи считайте загрузку отдельно.
• Коммунальные платежи в месяцы простоя, они не исчезают.
• Взносы на капитальный ремонт и содержание, их платит собственник.
• Амортизация: раз в 5 лет косметика, мебель и техника выходят из строя быстрее, чем кажется.
• Страховка и услуги управляющей компании, если сдаёте не сама.

Второй источник дохода, про который забывают

Аренда это только половина расчёта.

Вторая половина это стоимость самого объекта. Она меняется вместе с рынком, стадией строительства и районом. Именно поэтому расчёт «окупаемости» через одну аренду занижает результат: вы владеете активом, который сам по себе дорожает или дешевеет.

Кейс из моей практики. Клиент пришёл с бюджетом 30 миллионов рублей. Мы разбирали новостройки, готовое жильё и коммерческие объекты, остановились на двух премиальных студиях по 15 миллионов на стадии завершения строительства. Прогноз по аренде составил от 18 до 22% годовых, отдельно закладывался рост стоимости от 45 до 50% за несколько лет. Часть суммы пошла в ипотеку, чтобы деньги остались в обороте.

Один бюджет, два разных результата

Формула у всех одна. Самая дорогая ошибка в инвестиционной покупке живёт в выборе объекта.

Клиентка рассматривала квартиру в Подмосковье. Бюджет 8 миллионов, аренда по её расчёту 35 тысяч в месяц. На те же 8 миллионов мы взяли студию на Патриарших под посуточную сдачу, и она стала приносить около 100 тысяч в месяц.

Деньги одинаковые, разница в три раза. Никакая формула этого не покажет, пока в неё не подставлен конкретный объект с конкретной локацией и конкретным типом сдачи.

Порядок расчёта: шесть шагов

Так я считаю объект перед тем, как показать его клиенту.

1. Возьмите цену по стопроцентной оплате, без учёта рассрочки и субсидированной ставки. Это ваша база.
2. Найдите три реальных объявления о сдаче в этом же доме или в соседних, возьмите среднюю ставку. Максимальную в расчёт не берите.
3. Умножьте ставку на 11 месяцев, один месяц в году отдайте простою.
4. Вычтите налог по вашему режиму, коммунальные платежи за месяц простоя, взносы на капитальный ремонт и содержание.
5. Разделите остаток на цену покупки и умножьте на 100, это ваша чистая доходность в процентах годовых.
6. Отдельной строкой запишите прогноз по стоимости объекта, не смешивая его с арендным потоком.

Где заканчивается калькулятор

Формула работает у всех одинаково, объекты у всех разные.

Посчитать доходность вы теперь можете сама, и это честно: считать умеет каждый, у кого есть цифры. Дальше начинается то, ради чего ко мне приходят: какие объекты вообще стоит подставлять в эту формулу, у какого застройщика какой послужной список, что происходит с ценой в конкретном районе и как собрать сделку так, чтобы деньги остались в обороте.

Двадцать лет я проработала в банке и смотрю на инвестиционную покупку с двух сторон сразу: со стороны объекта и со стороны денег, которыми он оплачивается. Напишите мне, посчитаем ваш вариант на онлайн-встрече.