Ставка 4,4% по семейной: три квартиры и точный платёж

Ради чего это всё

Прежде чем считать, посмотрите, о какой жизни идёт речь.

Дальше я показываю, из чего складываются эти 60 тысяч, какие три квартиры сейчас свободны и на какой цифре чаще всего теряют деньги при оформлении семейной ипотеки.

Главное правило: лимит 12 миллионов

Эту вещь пропускают почти все, кто считает ипотеку самостоятельно, и она стоит дороже всего остального вместе взятого.

По семейной ипотеке льготная ставка действует только на сумму до 12 млн ₽ для Москвы, Московской области, Петербурга и Ленинградской области. Всё, что вы берёте в кредит сверх этой суммы, банк оформляет второй частью по рыночной ставке. Такой кредит называют комбинированным, и в рекламе застройщика он всегда выглядит как одна красивая ставка.

Отсюда правило, по которому я считаю каждый лот: минимальный первый взнос равен цене квартиры минус 12 млн ₽. Возьмите цену объекта, вычтите 12 миллионов, и вы получите ту сумму, ниже которой опускаться нельзя. Опустились на 100 тысяч, и весь платёж поехал вверх.

Что даёт эта арифметика в деньгах

• Кредит 12 млн ₽ под 4,4% на 30 лет: платёж 60 091 ₽ в месяц.
• Тот же кредит под 6%, то есть по обычной семейной без субсидии застройщика: 71 946 ₽ в месяц.
• Тот же кредит по рыночной 18,5%: 185 753 ₽ в месяц.
• Кредит 12,8 млн ₽, где 12 млн идут под 4,4%, а 800 тысяч по рыночной: 72 399 ₽ в месяц. Лишние 800 тысяч кредита стоят 12 тысяч рублей каждый месяц, все 30 лет.

Последняя строка и есть цена ошибки. Человек добавляет к покупке 800 тысяч, чтобы взять квартиру побольше, и платит за это как за отдельную комнату в другом доме.

Квартира 46,5 м²: две комнаты и отдельная кухня

Самый спокойный вариант из трёх. Кредит здесь целиком помещается в льготный лимит с запасом.

• Цена при 100% оплате 12 392 701 ₽
• Первый взнос 2 490 933 ₽, это 20,1% и минимум застройщика
• Кредит 9 901 768 ₽, целиком в льготном лимите
• Платёж 49 584 ₽ в месяц при ставке 4,4% на 30 лет
• Две изолированные комнаты и кухня отдельно, то есть детская закрывается дверью

Кому подходит: семье с одним ребёнком и тем, кто впервые выходит из аренды. До льготного лимита здесь остаётся запас примерно 2 млн ₽, поэтому даже при небольшом взносе комбинированная часть по рыночной ставке не появляется. Это единственный из трёх лотов, где ошибиться со взносом почти невозможно.

Кому не подойдёт: семье с двумя разнополыми детьми школьного возраста. Две комнаты по 11,6 м² красиво выглядят на плане и быстро заканчиваются, когда детям нужно по своей.

Квартира 58 м²: три комнаты и два санузла

Тот самый лот из ролика. Здесь лимит работает впритык, и именно поэтому он показателен.

• Цена при 100% оплате 15 048 048 ₽
• Первый взнос 3 048 048 ₽, это 20,26%
• Кредит ровно 12 000 000 ₽, весь под льготную ставку
• Платёж 60 091 ₽ в месяц при ставке 4,4% на 30 лет
• Три изолированные комнаты, второй санузел и кладовая внутри квартиры

Кому подходит: семье с двумя детьми. Три изолированные комнаты закрывают вопрос своей комнаты каждому, второй санузел снимает утреннюю очередь, а кладовая внутри квартиры избавляет от коляски в коридоре.

О чём честно предупредить: кухня 8,2 м². Здесь помещается всё нужное для готовки, а вечерние посиделки всей семьёй переезжают в одну из комнат. Если вам важно собираться на кухне, смотрите следующий лот с кухней-гостиной.

Квартира 62,8 м²: две спальни, кухня-гостиная и две гардеробные

Самая просторная из трёх и самая показательная по деньгам.

• Цена при 100% оплате 16 013 912 ₽
• Взнос по минимуму застройщика 3 218 796 ₽, это 20,1%, и тогда кредит 12 795 116 ₽
• При таком взносе платёж 72 399 ₽ в месяц: 12 млн под 4,4% плюс 795 тысяч по рыночной
• Взнос под льготный лимит 4 013 912 ₽, это 25,1%
• Тогда платёж 60 091 ₽ в месяц, ровно как у квартиры 58 м²

Смотрите, что получается. Между двумя вариантами по одной и той же квартире разница в первом взносе 795 тысяч рублей. Эти 795 тысяч вы вносите сразу, зато платёж падает на 12 308 ₽ в месяц, и за 30 лет банк получает от вас на 4,4 млн ₽ меньше. Чистыми это больше 3,6 млн ₽ в вашу пользу, и именно поэтому первый вопрос на встрече я задаю про взнос, а не про квартиру.

Кому подходит: семье, которой важна общая комната. Кухня-гостиная 11,7 м² собирает всех вечером, две гардеробные забирают шкафы из спален, а второй санузел с местом под стиральную машину закрывает бытовую часть.

Что это за квартал

Одинцовский округ Московской области, около 20 минут до МКАД. Названия комплекса не привожу намеренно, конкретные корпуса и лоты я показываю лично, они разбираются быстро.

• Дома от 4 до 6 этажей, малоэтажная застройка с низкой плотностью, промышленных зон в окружении нет
• Внутренняя территория без машин, детский сад на территории, детские и спортивные площадки, прогулочные бульвары
• Вход в подъезд на уровне земли, в подъездах предусмотрены места для колясок
• Бесплатный шаттл до МЦД «Одинцово», 15 минут до центра Одинцова, около 35 минут до Москва-Сити
• Есть форматы с патио на первых этажах и с террасами на последних
• Наземный паркинг, машино-места от 750 000 ₽
• Продажи по эскроу-счетам, застройщик на рынке более 17 лет

Почему я показываю этот адрес семьям с маленькими детьми. Двор без машин и садик внутри квартала это те две вещи, которые в московских новостройках того же бюджета встречаются редко. За те же деньги в границах Москвы вы получаете студию или однушку в плотной застройке, где до садика надо ехать.

Если всей суммы на взнос сейчас нет

У застройщика есть рассрочка, и по ней стоит знать три вещи.

1. Первый взнос от 20%, срок рассрочки один год, платежи равными частями ежемесячно или ежеквартально, остаток гасится через год.
2. Цена по рассрочке базовая, то есть без скидки за 100% оплату. Разницу считаем до подписания, иногда она съедает всю выгоду от отсрочки.
3. Ключи выдают до полной оплаты, оформление идёт по предварительному договору, доступ в квартиру по акту. Это редкое условие, и оно означает, что аренду вы перестаёте платить сразу.

Через год рассрочка закрывается ипотекой, и здесь важен порядок действий: одобрение банка получаем заранее, а не в последний месяц. Материнский капитал в эту схему не заходит, страхование не требуется.

Семь вопросов застройщику до брони

Задайте их менеджеру и запишите ответы. Половина сюрпризов на сделке отсекается на этом этапе.

1. Какая цена стоит в договоре по моей форме оплаты и сколько она действует по дням.
2. Какое удорожание закладывается в цену при субсидированной ставке 4,4% и как выглядит та же квартира по базовой ставке.
3. Какой минимальный взнос нужен, чтобы весь кредит уложился в 12 млн, и какой банк это подтверждает.
4. Какая площадь стоит в договоре долевого участия и как считается доплата при расхождении после обмеров.
5. Что входит в отделку по договору построчно, а что называется отделкой только в рекламе.
6. Какой срок передачи ключей стоит в договоре по моему корпусу и что происходит при переносе.
7. Что входит в акции, которые действуют на мой лот сегодня, и суммируются ли они между собой.

Что дальше

Механику вы теперь знаете и сможете проверить любой объект, который вам покажут.

Дальше начинается та часть, которую по картинкам не сделать. Нужно понять, какой банк одобрит именно вашу семью и на какую сумму, какие лоты в квартале ещё свободны по нужному корпусу и этажу, где у застройщика есть место для торга и какая форма оплаты в вашем случае выигрывает. Это я считаю под конкретную семью, с вашими доходами и вашим сроком.

Напишите мне, и мы разберём вашу задачу на онлайн-встрече: бюджет, взнос, город, срок ключей. Я отсматриваю рынок за вас и показываю только то, что реально стоит вашего времени.