Север Москвы: три квартиры из закрытого пула со скидкой 33%

Что такое закрытый пул и почему цена ниже

Механика простая, но со стороны выглядит как подвох, поэтому объясняю по шагам.

У крупного застройщика продажи идут двумя руками. Первая рука это собственный офис и реклама, там держат прайс. Вторая рука это партнёры, через которых заходит трафик, который сам застройщик не добирает. Под вторую руку выделяют ограниченный список квартир и дают на него скидку, которой нет в открытом доступе. Список закрывается, когда лоты разбирают, и обновляется он нерегулярно.

По этому кварталу в пуле сейчас три интересных лота. Цена в них ниже прайса на 33%. Купить по ней можно только через партнёра, у которого лот закреплён, то есть в данном случае через меня.

Сначала проверка, потом квартиры

Ставлю это перед лотами намеренно. Красивый процент это самая частая приманка на рынке, и проверяется он за пятнадцать минут.

Скидка всегда считается от прайса, а прайс пишет сам застройщик. Поэтому процент вообще ничего не доказывает. Доказывает цена метра, сравнённая с соседями по дому и по району. Вот что я делаю по каждому лоту до того, как показать его клиенту.

1. Прошу прайс-лист с датой, где указан корпус, секция, этаж и номер квартиры. Скидка без номера лота это разговор, а не предложение.
2. Считаю цену метра по этому лоту и сравниваю с ценой метра по соседним квартирам того же корпуса в открытой продаже. Разница и есть настоящая скидка.
3. Смотрю цену метра по району на вторичном и первичном рынке. Если после скидки метр стоит как у соседей, скидки нет, есть подтянутый прайс.
4. Проверяю, что скидка идёт в цену договора долевого участия, а не подарком в виде отделки, паркинга или кладовой. Подарок это не деньги.
5. Уточняю условия: до какого числа держится цена, сколько дней бронь, действует ли скидка при ипотеке или только при 100% оплате.

По этим трём лотам цена метра после скидки выходит от 470 до 550 тысяч рублей. Это и есть цифра, с которой имеет смысл сравнивать другие предложения в районе. Процент оставьте продавцам.

Где это находится

Север Москвы, Войковский район. Три очереди, дома от 8 до 35 этажей.

• До станции МЦК 200 метров пешком, до метро Войковская 340 метров.
• До Ленинградского шоссе 300 метров, до Третьего кольца 10 минут на машине, до центра 15 минут.
• Рядом парк Усадьба Михалково, вода и Северный речной вокзал.
• На территории квартала школа на 750 мест и детский сад на 325 мест.
• Физкультурный комплекс с бассейном 25 метров на пять дорожек в первой очереди, сдаётся вместе с домами.
• Подземный паркинг на 575 мест и 166 кладовых от 2,1 до 9 м².
• Ключи по первой очереди в четвёртом квартале 2027 года.

Про район важно знать одну вещь, которую в презентации показывают мелким шрифтом. К 2030 году здесь планируют новую магистраль от Ленинградского шоссе и дублёр Северо-Западной хорды вдоль МЦК. Для транспортной доступности это плюс, для окон, выходящих на будущую трассу, вопрос. Поэтому вид из конкретной квартиры мы смотрим по генплану, а не по рендеру.

Дома с потолками от 3,1 метра, высота окна доходит до 2,9 метра, в угловых квартирах панорамное остекление с обзором до 270 градусов. Фасады клинкер и керамогранит, не штукатурка. В квартале три лобби площадью от 622 до 888 м² с потолками до 6,6 метра, внутри коворкинг, колясочные с мойкой колёс, игровые комнаты.

Однушка 41,6 м², 19 этаж

Самый ликвидный формат из трёх, и по нему же самая высокая цена метра.

• Цена по пулу 22 864 839 ₽ при 100% оплате
• Цена по прайсу 34 126 600 ₽, разница 11 261 761 ₽
• Цена метра после скидки 549 636 ₽
• 19 этаж, окна на воду и парк
• Спальня отдельная, кухня-гостиная с окном, гардеробная у входа

Кому подходит: под сдачу и под перепродажу после сдачи дома, а также одному человеку или паре без детей. Метр здесь самый дорогой из трёх лотов, зато формат разбирают первым и на выходе из дома он продаётся быстрее всего.

Кому не подойдёт: семье с ребёнком. Спальня одна, второй комнаты не будет. Перепланировкой из 41 метра трёшку не соберёшь.

Двушка 49,9 м², 26 этаж

Единственный лот с изолированной кухней, и это здесь редкость.

• Цена по пулу 26 667 591 ₽ при 100% оплате
• Цена по прайсу 39 802 400 ₽, разница 13 134 809 ₽
• Цена метра после скидки 534 421 ₽
• 26 этаж, две гардеробные в холле
• Кухня отдельно от гостиной, то есть запахи и посуда живут за дверью

Кому подходит: паре, которая работает из дома, и семье с одним ребёнком дошкольного возраста. Гостиная 16,2 м² спокойно превращается в детскую, а взрослые остаются в спальне 14 метров.

На что смотреть: кухня 5,3 м² это компактно даже по московским меркам. Холодильник, варочная и рабочая поверхность встают, обеденный стол переезжает в гостиную. Если вы едите на кухне всей семьёй, этот лот не ваш.

Трёшка 65,9 м², 9 этаж

Самый выгодный по цене метра лот из трёх и единственный семейный.

• Цена по пулу 30 971 588 ₽ при 100% оплате
• Цена по прайсу 46 226 300 ₽, разница 15 254 712 ₽
• Цена метра после скидки 469 979 ₽
• 9 этаж, два санузла, окна на две стороны
• Две изолированные комнаты плюс гостиная, то есть детская закрывается дверью

Считайте вместе со мной. Метр в этой квартире стоит 469 979 ₽, метр в однушке того же дома 549 636 ₽. Разница почти 80 тысяч на каждом метре. Именно поэтому я всегда советую смотреть большие лоты в закрытых пулах: скидка в процентах одинаковая, а стартовая цена метра у больших площадей ниже.

Кому подходит: семье с двумя детьми и тем, кто съезжается с родителями. Школа и детский сад стоят внутри квартала, ребёнка не надо возить через шоссе.

Что спросить до брони именно по этому кварталу

Список короткий, но каждый пункт я задаю сама и по каждому получала неприятные ответы на других объектах.

1. В какой очереди стоит корпус и какой у него срок по договору, а не по презентации. Первая очередь и третья различаются годами.
2. Что построят напротив окон к 2030 году. Просите генплан района, а не картинку квартала.
3. Отделка в этой квартире какая: без отделки, white box или чистовая, и что именно входит.
4. Физкультурный комплекс с бассейном для жителей бесплатный или по абонементу.
5. Паркинг и кладовая продаются отдельно и есть ли они в свободной продаже на ваш корпус.
6. Деньги идут через эскроу-счёт и какой банк его ведёт.
7. Сколько держится цена по пулу и что происходит с ней при ипотеке.

Как забрать цену

Порядок такой же, как по любому закрытому пулу.

Напишите мне в личные сообщения, какой из трёх лотов смотрите. Я проверяю у застройщика, свободен ли он, закрепляю его за вами, присылаю прайс-лист с номером квартиры и датой, и мы едем смотреть. Цену по пулу в офисе продаж вам не назовут, она приходит через партнёра, у которого лот закреплён.

Если ни один из трёх не подошёл, скажите бюджет и город. Посмотрю, что сейчас есть по вашим цифрам, и в закрытых пулах, и в обычной продаже. Списки живут недолго, лоты разбирают, поэтому актуальность проверяю в день разговора.