Апартаменты: что это такое простыми словами и чем отличаются от квартиры в 2026 году
Клиенты часто приходят ко мне с вопросом: «Нашла квартиру в центре дешевле рынка, в чём подвох?» Очень часто подвох в одной строке документов: это апартаменты. Разберу, что это значит для ваших денег, документов и жизни.
Апартаменты простыми словами
В Жилищном кодексе понятия «апартаменты» нет. По документам это нежилое помещение в здании гостиничного, офисного или многофункционального назначения. Внутри всё как в квартире: кухня, санузел, спальня, окна. Разница в статусе земли и здания, и из этого статуса вытекают все отличия ниже.
Как понять, что перед вами апартаменты: в выписке ЕГРН в поле «назначение» стоит «нежилое», а в договоре застройщика встречаются слова «апартамент», «нежилое помещение», «гостиничный номер». Как заказать выписку и что в ней читать, я разобрала в статье Выписка из ЕГРН.
Чем апартаменты отличаются от квартиры
| Критерий | Квартира | Апартаменты |
|---|---|---|
| Статус по документам | Жилое помещение | Нежилое помещение |
| Регистрация | Постоянная | Только временная, по месту пребывания |
| Налоговый вычет при покупке | Есть, до 260 тыс. ₽ с цены и до 390 тыс. ₽ с процентов | Нет |
| Налог на имущество | Ставка для жилья, вычет 20 м² из базы | Может быть выше, вычета 20 м² нет |
| Коммунальные платежи | Тарифы для населения | Могут считать по коммерческим тарифам |
| Льготная ипотека | Есть программы | Не распространяются |
| Нормы инфраструктуры | Застройщик обязан учесть школы, сады, инсоляцию | Нормы для жилья не применяются |
| Цена | Рынок локации | Обычно на 10-20% ниже квартиры рядом |
Регистрация
Постоянную регистрацию в апартаментах оформить нельзя. Временную регистрацию по месту пребывания в 2026 году оформить можно: в феврале Конституционный суд признал неконституционным запрет такой регистрации в нежилых помещениях, которые по проекту похожи на квартиры.
Что это значит на практике. Если вы прописаны в другом месте и не планируете туда возвращаться, без постоянной регистрации сложнее с поликлиникой, школой и садом для детей по месту жительства. Для семьи с детьми я это обсуждаю первым пунктом.
Налоги и вычет
Вычет при покупке. Имущественный вычет по статье 220 Налогового кодекса дают за жилой дом, квартиру, комнату и доли в них. Апартаменты в этот список не входят, поэтому вернуть до 260 тыс. ₽ с цены и до 390 тыс. ₽ с ипотечных процентов не получится. Для сравнения: как работает вычет по квартире, есть в статье Налоговый вычет при покупке квартиры.
Налог на имущество. Его считают от кадастровой стоимости. Для жилья действует ставка 0,1% и вычет 20 м² из базы. Для апартаментов ставку устанавливает регион, и если здание внесено в перечень объектов коммерческой недвижимости, налог заметно выше. Перед покупкой я проверяю, есть ли здание в таком перечне на текущий год. Узнать кадастровую стоимость можно по шагам из статьи Как узнать кадастровую стоимость квартиры.
Ипотека на апартаменты
Рыночную ипотеку на апартаменты дают, но банков меньше, чем для квартир, а условия часто жёстче: выше ставка и первоначальный взнос. Льготные программы с господдержкой на апартаменты не распространяются. Застройщики апартаментов компенсируют это рассрочками и своими ставками, и здесь я всегда считаю полную стоимость: низкая ставка от застройщика часто уже заложена в цену.
Коммунальные платежи
Управляющая компания апартаментного комплекса может считать часть услуг по тарифам для коммерческих помещений. Плюс в таких комплексах часто есть сервис: ресепшен, охрана, уборка, и он стоит денег каждый месяц. Перед покупкой я прошу у продавца или застройщика квитанции соседей за зимние месяцы, чтобы увидеть реальную сумму.
Кому апартаменты подходят
- Под сдачу в аренду. Ниже цена входа, центральные локации, часто есть управляющая компания для посуточной аренды. Доходность считаем на ваших цифрах с учётом налога и сервисного сбора.
- Для жизни в центре без прописки. Если постоянная регистрация у вас уже есть в другом месте и дети в школу по месту жительства не идут.
- Как вторая городская квартира. Для командировок, для взрослых детей-студентов, для жизни между Москвой и Петербургом.
Кому я апартаменты не советую: семье с детьми, которой нужна прописка ради школы и сада, и тем, кто рассчитывает на налоговый вычет.
Что проверить перед покупкой
- Статус помещения по выписке ЕГРН и в проектной декларации застройщика.
- Есть ли здание в региональном перечне коммерческой недвижимости для налога.
- Тарифы управляющей компании и размер сервисного сбора.
- Какие банки дают ипотеку именно на этот комплекс.
- Что строится вокруг: школы, сады и поликлиники застройщик апартаментов строить не обязан.
- Ликвидность: продать апартаменты потом сложнее, покупателей меньше.
Разбор вашей ситуации
Если вы выбираете между квартирой и апартаментами в Москве или Петербурге, я посчитаю оба варианта на ваших цифрах: цена, налоги, коммунальные платежи, ипотека, доход от аренды. Подберу варианты и проверю документы.
Написать можно в мою личку в Telegram: сравнить квартиру и апартаменты. Кнопка откроет чат со мной с готовым сообщением про эту статью, его останется только отправить.
Частые вопросы
Чем апартаменты отличаются от квартиры?
Квартира это жилое помещение, апартаменты нежилое. Из этого следуют отличия: нет постоянной регистрации, нет налогового вычета, налог на имущество и коммунальные платежи бывают выше, льготная ипотека не действует.
Можно ли прописаться в апартаментах?
Постоянно нельзя. Временную регистрацию по месту пребывания с 2026 года оформить можно после решения Конституционного суда.
Положен ли налоговый вычет за апартаменты?
Нет. Вычет по статье 220 НК РФ дают только за жилые объекты: дом, квартиру, комнату и доли в них.
Почему апартаменты дешевле квартир?
Из-за нежилого статуса: меньше прав у владельца, выше налоги и расходы, уже выбор ипотеки. Обычно разница с квартирой в той же локации 10-20%.
Выгодно ли покупать апартаменты для сдачи в аренду?
Часто да: ниже цена входа и хорошие локации. Но доходность нужно считать с налогом на имущество, сервисным сбором и коммунальными платежами.
Что такое апартаменты-студия?
Одно помещение без отдельной спальни, с кухонной зоной и санузлом, обычно 17-25 м². Юридически это те же апартаменты, нежилое помещение. В Москве и Петербурге это самый частый формат: большинство апартаментов нарезают маленькими студиями.
Источники
- Налоговый кодекс РФ, статья 220, КонсультантПлюс
- Налоговый кодекс РФ, глава 32 «Налог на имущество физических лиц», КонсультантПлюс
- Квартиры или апартаменты в 2026 году, Гарант
- Апартаменты и квартира: отличия по закону и налогам, Контур
Проверено 7 октября 2026.
Квартира или апартаменты на ваших цифрах: разбор в Telegram.