Налоговый вычет при покупке квартиры в 2026 году: сколько можно получить и как оформить
Налоговый вычет при покупке квартиры возвращает вам 13% от цены, но считают его максимум с 2 млн ₽, поэтому потолок 260 000 ₽ на человека. Если квартира куплена в ипотеку, добавляется вычет по процентам: 13% от уплаченных процентов, максимум с 3 млн ₽, это ещё до 390 000 ₽. Супруги получают вычет каждый, и вместе семья может вернуть до 1 300 000 ₽.
Я двадцать лет проработала в банке и пять лет занимаюсь недвижимостью. Про вычет спрашивают на каждой второй сделке, и почти всегда выясняется, что человек недополучил деньги: не оформил вычет на супруга, забыл про проценты или думал, что срок давности прошёл. Ниже всё по порядку, с расчётом.
Сколько можно вернуть
Вычет состоит из двух частей, и каждая считается отдельно.
| Часть вычета | С какой суммы считают | Максимум к возврату |
|---|---|---|
| За покупку квартиры | до 2 000 000 ₽ расходов | 260 000 ₽ |
| За проценты по ипотеке | до 3 000 000 ₽ уплаченных процентов | 390 000 ₽ |
| Итого на одного человека | 650 000 ₽ | |
| Итого на супругов | 1 300 000 ₽ |
Квартира за 10 или за 20 млн ₽ даёт тот же вычет за покупку: 260 000 ₽. Разница только в процентах по ипотеке, они копятся годами.
Как рассчитать вычет
Формула простая: 13% от стоимости квартиры, но не больше 13% от 2 млн ₽, то есть 260 000 ₽ на человека. По процентам ипотеки 13% от уплаченных процентов, максимум с 3 млн ₽, то есть 390 000 ₽.
Квартира за 12 млн ₽ в ипотеку: за покупку каждый супруг вернёт по 260 000 ₽. Проценты по ипотеке возвращаются частями каждый год, пока не наберётся лимит. Вернуть за год можно не больше налога, который вы заплатили за этот год, остаток переходит на следующие годы.
Кто имеет право на вычет
Вычет получает тот, кто платит НДФЛ 13% и купил жильё на свои или кредитные деньги.
- Работающие по трудовому договору. Самый частый случай: налог за вас платит работодатель, его и возвращают.
- Супруги. Каждый получает свой вычет, даже если квартира оформлена на одного. Главное, что платили из общих денег.
- Пенсионеры. Могут перенести вычет на три года, предшествующих покупке, если тогда работали.
- Родители. Можно оформить вычет за квартиру, купленную на ребёнка.
Не дают вычет, если:
- квартиру купили у близкого родственника или работодателя;
- платили материнским капиталом, деньгами работодателя или бюджета, эту часть из расходов вычитают;
- вы работаете как самозанятый или ИП на упрощёнке и НДФЛ 13% не платите.
Вычет за покупку можно добрать другой квартирой
Если квартира стоила меньше 2 млн ₽, остаток вычета не сгорает, его можно использовать при следующей покупке. Это правило действует для покупок с 2014 года.
С процентами строже: вычет по процентам дают только по одной квартире. Поэтому я советую оформлять его на тот объект, где ипотека больше и дольше.
Если покупка идёт вместе с продажей старой квартиры, сначала посчитайте налог с продажи: как это сделать, я разобрала в статье «Налог с продажи квартиры». Первый взнос тоже можно собрать по-разному, об этом статья «Ипотека без первоначального взноса».
Пример расчёта для семьи
Супруги купили квартиру в Москве за 14 000 000 ₽, из них 11 200 000 ₽ в ипотеку. Оба работают, у каждого зарплата 150 000 ₽ в месяц.
- НДФЛ за год у каждого: 150 000 × 12 × 13% = 234 000 ₽;
- вычет за покупку у каждого: 260 000 ₽;
- в первый год каждый возвращает 234 000 ₽, остаток 26 000 ₽ переходит на второй год;
- семья за покупку получает 520 000 ₽ за два года.
Дальше проценты. В первые годы ипотеки почти весь платёж это проценты, поэтому вычет по ним идёт каждый год, пока каждый из супругов не выберет свои 390 000 ₽. Возврат по процентам я советую сразу направлять в досрочное погашение: так срок ипотеки сокращается заметно быстрее.
Три способа получить деньги
1. Декларация 3-НДФЛ за прошлые годы
Подаёте декларацию в личном кабинете на сайте ФНС и прикладываете документы. Деньги приходят на счёт после проверки, обычно в пределах четырёх месяцев. Подать можно за три последних года.
2. Через работодателя в текущем году
Подаёте заявление в личном кабинете, ФНС отправляет работодателю уведомление. С этого месяца работодатель перестаёт удерживать с вас НДФЛ, и зарплата на руки становится больше на 13%.
3. Упрощённый порядок
Если ваш банк работает с ФНС по упрощённому порядку, заявление на вычет появляется в личном кабинете уже заполненным. Документы собирать не нужно, остаётся подтвердить.
Какие документы понадобятся
- выписка из ЕГРН или акт приёма-передачи по ДДУ;
- договор купли-продажи или ДДУ;
- платёжки, расписка продавца или банковская выписка;
- кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах;
- свидетельство о браке, если вычет получает супруг.
Сроки давности нет, но есть три года
Вычет за покупку не сгорает: можно подать и через десять лет после покупки. Но вернуть налог можно только за три последних года. Поэтому тянуть с заявлением невыгодно: каждый пропущенный год это ваши деньги, которые уже не вернуть.
Разбор вашей покупки: консультация
Статья даёт общую картину. На консультации я посчитаю, сколько вычета получит ваша семья, на кого выгоднее оформить проценты и как вернуть деньги быстрее. Заодно подберу квартиру и ипотечную программу так, чтобы вычет работал на досрочное погашение.
Записаться можно в моей личке в Telegram: написать мне в Telegram. Кнопка откроет чат со мной с готовым сообщением про эту статью, его останется только отправить.
Частые вопросы
Сколько можно вернуть за покупку квартиры в 2026 году?
До 260 000 ₽ за покупку и до 390 000 ₽ за проценты по ипотеке на одного человека. Супруги получают вычет каждый, вместе до 1 300 000 ₽.
Можно ли получить вычет, если квартира оформлена на мужа?
Да. Супруга получает свой вычет, если квартира куплена в браке на общие деньги.
Дают ли вычет за часть, оплаченную маткапиталом?
Нет. Материнский капитал и другие бюджетные деньги вычитают из расходов, вычет считают с остальной суммы.
Когда можно подать на вычет за новостройку?
После подписания акта приёма-передачи по ДДУ. Регистрации собственности ждать не нужно.
Можно ли получить вычет второй раз?
За покупку можно, если в первый раз вы не выбрали 2 млн ₽ и покупали после 2014 года. По процентам вычет дают только по одной квартире.
Дают ли вычет, если квартира куплена в ипотеку?
Да. Вычет за покупку считают от всей цены, включая кредит, а по процентам отдельный вычет до 390 000 ₽.
Можно ли получить вычет неработающему?
Нужен доход, с которого платят НДФЛ. Право на вычет не сгорает: его получают, когда появится официальный доход. Пенсионер может перенести вычет на три года до покупки, а супруги могут оформить вычет на того, кто работает.
Источники
- Имущественный вычет при приобретении имущества, ФНС России
- НК РФ, статья 220. Имущественные налоговые вычеты, КонсультантПлюс
- Налоговый вычет при покупке квартиры 2026, Лента.ру
- Имущественный вычет 220 НК РФ, подборка КонсультантПлюс
- Налоговый вычет 2026: сколько можно получить и как рассчитать, Циан
Проверено 7 октября 2026. Лимиты вычета действуют с 2014 года и могут меняться поправками в Налоговый кодекс.
Посчитать вычет вашей семьи: консультация в Telegram.