Договор купли-продажи квартиры 2026: образец, предварительный договор и что проверить
Договор купли-продажи квартиры составляют письменно, подписывают продавец и покупатель, а право собственности переходит после регистрации в Росреестре. По закону в договоре обязательны предмет, цена и список людей, которые сохраняют право пользоваться квартирой. Ниже образец по разделам и то, что я проверяю перед подписанием.
Я двадцать лет проработала в банке и пять лет сопровождаю сделки с недвижимостью. Шаблон из интернета обычно составлен правильно. Проблемы сидят в мелочах: в том, кто прописан, как идут деньги и что написано про передачу ключей. Разберу договор по разделам.
Образец договора по разделам
1. Стороны. ФИО, дата рождения, паспортные данные и адрес регистрации продавца и покупателя. Если покупателей двое, указываете вид собственности: совместная для супругов или доли.
2. Предмет договора. Пример формулировки: «Продавец передаёт в собственность Покупателя квартиру с кадастровым номером 77:00:0000000:0000, расположенную по адресу: г. Москва, ул. …, д. …, кв. …, общей площадью 42,5 м², на 7 этаже». Здесь же основание права продавца: договор, свидетельство о наследстве, приватизация.
3. Цена и порядок расчётов. Полная цена квартиры цифрами и прописью, способ оплаты и срок. Пример: «Цена квартиры 12 500 000 рублей. Оплата через аккредитив, открытый Покупателем в банке …, раскрытие после регистрации перехода права».
4. Лица, сохраняющие право пользования. Перечень всех, кто зарегистрирован и останется с правом жить в квартире, либо фраза, что таких лиц нет. Отдельно срок, в который продавец и его семья снимаются с учёта.
5. Передача квартиры. Срок передачи, состояние, ключи и подписание передаточного акта.
6. Гарантии продавца. Квартира не заложена, не арестована, не обещана другим, долгов по коммунальным платежам нет.
7. Расходы и регистрация. Кто платит госпошлину, кто подаёт документы в Росреестр.
8. Подписи сторон.
Обязательные условия по закону
| Условие | Статья ГК РФ | Что будет без него |
|---|---|---|
| Предмет: адрес, кадастровый номер, площадь | ст. 554 | договор не заключён |
| Цена квартиры | ст. 555 | договор не заключён |
| Лица, сохраняющие право пользования | ст. 558 | договор не заключён |
| Передаточный акт | ст. 556 | спор о моменте передачи |
Когда без нотариуса не обойтись
- Продаётся доля в квартире. Договор о доле заверяет нотариус.
- Собственник несовершеннолетний или недееспособный. Тоже нотариальная форма и согласие органа опеки.
- Продажу делает представитель по доверенности. Сам договор может быть простым, но доверенность обязательно нотариальная.
Во всех остальных случаях договор подписывается в простой письменной форме. Нотариуса можно позвать и по желанию: так сделку сложнее оспорить, но это дороже.
Предварительный договор и расписка
Предварительный договор подписывают, когда до сделки нужно время: продавец собирает документы или покупатель ждёт одобрения ипотеки. В нём те же главные условия, что в основном: квартира, цена и срок, до которого стороны обязаны подписать основной договор. Деньги к нему обычно идут авансом или задатком, разницу я разбирала в статьях Задаток при покупке квартиры и Договор аванса.
Расписка подтверждает, что продавец получил деньги. При расчёте через аккредитив или сервис безопасных расчётов она не обязательна, но многие покупатели всё равно просят её для спокойствия.
Договор купли-продажи доли удостоверяет нотариус, иначе сделку не зарегистрируют.
Регистрация и госпошлина
Подписанный договор подают в Росреестр через МФЦ или электронно через банк и сервисы регистрации. Срок регистрации по закону 7 рабочих дней, через МФЦ 9. Госпошлина за регистрацию права для физлица в 2026 году 4000 ₽, если кадастровая стоимость квартиры не выше 20 млн ₽. Обычно её платит покупатель.
Что я проверяю перед подписанием
- Выписку из ЕГРН в день сделки: собственник тот же, обременений нет.
- Кто зарегистрирован в квартире, есть ли дети и временно выписанные.
- Нужно ли согласие супруга продавца на продажу.
- Способ расчётов: аккредитив или сервис безопасных расчётов, наличные только с распиской.
- Срок выезда продавца и штраф за опоздание.
- Совпадение цены в договоре с реальной: заниженная цена защищает продавца от налога и оставляет покупателя без денег при расторжении.
Последний пункт обсуждают чаще всего. Если сделку отменят через суд, покупатель получит назад только ту сумму, что указана в договоре.
Разбор вашей сделки: проверю договор до подписания
Если вы покупаете или продаёте квартиру, я проверю договор, документы продавца и порядок расчётов, посчитаю расходы по сделке и подскажу, где риски. Подбираю и квартиры, если вы ещё в поиске.
Написать можно в мою личку в Telegram: разобрать мою ситуацию. Кнопка откроет чат со мной с готовым сообщением про эту статью, его останется только отправить.
Частые вопросы
Нужно ли заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса?
Только в особых случаях: продажа доли, собственник несовершеннолетний или недееспособный. В остальных хватит простой письменной формы.
Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи квартиры?
Описание квартиры с кадастровым номером, цена и список людей, которые сохраняют право пользоваться квартирой после продажи.
Сколько стоит регистрация договора купли-продажи в 2026 году?
Госпошлина за регистрацию права для физлица 4000 ₽, если кадастровая стоимость квартиры не выше 20 млн ₽.
Можно ли составить договор купли-продажи самостоятельно?
Можно, закон этого не запрещает. Важно проверить документы продавца и прописанных, это защищает сильнее любого шаблона.
Когда покупатель становится собственником?
После регистрации перехода права в Росреестре. Подпись под договором права собственности ещё не даёт.
Нужен ли предварительный договор купли-продажи квартиры?
Закон его не требует. Он нужен, когда между договорённостью и сделкой проходит время и стороны хотят закрепить цену и срок.
Источники
- Гражданский кодекс РФ, статьи 549-558, КонсультантПлюс
- Госпошлина за регистрацию права собственности в 2026 году, Сравни
- Государственная регистрация права собственности на недвижимость, РИА Новости
- Регистрация права собственности на квартиру: документы и сроки, Владис
Проверено 7 октября 2026. Размер госпошлины и сроки регистрации действуют на 2026 год.
Проверить договор перед подписанием: разбор в Telegram.