Как продать квартиру в ипотеке в 2026 году: пошагово, согласие банка, сроки и сколько останется на руки

Двадцать лет я работала в банке, пять лет занимаюсь недвижимостью, и продажа ипотечной квартиры для меня обычная сделка. Пугает она продавцов одним: квартира в залоге, а денег закрыть кредит нет. Ниже пошаговый план для продавца и пример расчёта, сколько вы получите на руки.

Можно ли продать квартиру, если ипотека не выплачена

Можно. Квартира остаётся вашей собственностью, банк держит её в залоге. По статье 37 закона «Об ипотеке» распоряжаться заложенной квартирой можно с согласия банка. Банку важно одно: чтобы долг был погашен в день сделки или перешёл на нового заёмщика. Поэтому продажу почти всегда строят так, что деньги покупателя сначала закрывают кредит.

Пошаговый план продажи

1. Узнайте точный остаток долга. Закажите в банке справку об остатке на планируемую дату сделки. Проценты начисляются за каждый день, поэтому сумма на сегодня и на дату сделки отличаются.
2. Сообщите банку о продаже. Во многих банках это заявка в личном кабинете или в отделении. Банк расскажет, какие схемы он принимает и какие документы нужны покупателю.
3. Выберите схему сделки. Погасить кредит своими деньгами, деньгами покупателя или провести продажу через банк. Плюсы и минусы каждой я подробно разбирала в статье Продажа квартиры с обременением.
4. Определите цену. Смотрите реальные сделки по соседним домам, цены в объявлениях обычно выше. Ипотечная квартира продаётся чуть дольше, часть покупателей не хочет ждать снятия залога.
5. Подпишите предварительный договор. В нём фиксируете цену, срок основной сделки и порядок расчётов. Если покупатель вносит задаток на погашение долга, сумму переводят напрямую в банк, а возврат прописывают в соглашении. Как это оформить, рассказываю в статье Задаток при покупке квартиры.
6. Проведите расчёт. Покупатель кладёт деньги на аккредитив. Часть суммы, равная остатку долга, уходит в ваш банк, остальное вы получаете после регистрации перехода права.
7. Снимите обременение. После полного погашения банк подаёт заявление в Росреестр, запись об ипотеке погашают за 3 рабочих дня. С электронной закладной банк делает это сам.
8. Зарегистрируйте переход права. Через МФЦ, электронную регистрацию банка или нотариуса. Покупатель получает выписку ЕГРН без обременения.

Сколько денег останется на руки: пример расчёта

Цифры условные, ваши подставляйте из справки банка. Отдельно учтите налог: если квартира в собственности меньше минимального срока, с дохода от продажи придётся заплатить НДФЛ. Как его посчитать и законно уменьшить, я разбирала в статье Налог с продажи квартиры.

Сколько длится продажа ипотечной квартиры

С поиском покупателя вся продажа обычно укладывается в срок от трёх недель до двух месяцев. Быстрее всего проходит сделка, когда покупатель берёт ипотеку в том же банке, где ваш кредит: банк сам закрывает старый долг и выдаёт новый в один день.

Кто ещё должен дать согласие

• Супруг. Если квартира куплена в браке, по статье 35 Семейного кодекса на продажу нужно нотариальное согласие мужа или жены, даже если собственник записан один.
• Опека. Если при покупке использовали материнский капитал, у детей должны быть доли. Продать такую квартиру можно с разрешения органов опеки, обычно при условии, что дети получат доли в новом жилье.
• Созаёмщики. Если в кредите есть созаёмщики, банк попросит и их подписи на документах по сделке.

Что сделать после продажи

• Вернуть часть страховки. Если страховку оформляли для ипотеки, после полного погашения кредита можно вернуть часть страховой премии за неиспользованный срок. Заявление подают в страховую компанию.
• Проверить выписку ЕГРН. Убедитесь, что запись об ипотеке погашена и право перешло к покупателю.
• Закрыть счёт. Попросите в банке справку о полном погашении кредита и сохраните её.

Если вы продаёте квартиру, чтобы сразу купить другую, удобнее провести обе сделки в один день. Как это устроено, рассказываю в статье Обмен квартиры с доплатой.

Частые ошибки продавца

• Называть покупателю остаток долга «на сегодня». К дате сделки сумма вырастет на проценты.
• Брать задаток наличными на руки вместо перевода в банк. Покупатель рискует деньгами и часто уходит.
• Забыть о согласии супруга или опеки и узнать об этом в МФЦ.
• Ставить цену по объявлениям. Ипотечная квартира с завышенной ценой стоит в продаже месяцами.

Частые вопросы

Нужно ли разрешение банка на продажу квартиры в ипотеке?

Да. По закону «Об ипотеке» продать заложенную квартиру можно с согласия банка. На практике банк соглашается, если долг гасится в день сделки.

Можно ли продать квартиру в ипотеке без досрочного погашения своими деньгами?

Да. Долг гасят деньгами покупателя: через аккредитив, задаток напрямую в банк или сделку в банке продавца.

Сколько времени снимают обременение?

Росреестр погашает запись об ипотеке в течение 3 рабочих дней после заявления банка. С электронной закладной заявление подаёт сам банк.

Можно ли продать квартиру вместе с ипотекой?

Можно, если банк согласится перевести долг на покупателя. Он проверяет доходы нового заёмщика как при выдаче кредита, поэтому соглашается редко.

Нужно ли платить налог при продаже ипотечной квартиры?

Правила те же, что для любой квартиры. Если срок владения меньше минимального, платите НДФЛ с разницы между ценой продажи и расходами на покупку.

Можно ли продать квартиру, купленную с материнским капиталом?

Можно с разрешения органов опеки. Обычно опека требует выделить детям доли в новом жилье не меньше прежних.

Источники

• Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», КонсультантПлюс
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», КонсультантПлюс
• Семейный кодекс РФ, статья 35, КонсультантПлюс
• Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, Выберу.ру

Проверено 8 октября 2026.

Продаёте квартиру в ипотеке: разбор в Telegram.