Осмотр квартиры перед покупкой: что проверить на просмотре вторички
Красивые фотографии в объявлении показывают ремонт и вид из окна. Всё остальное видно только на месте: трещины в стояке, сырость в углу, соседа с перфоратором. Я отсматриваю до 500 объектов, чтобы показать клиенту пять лучших, и на каждом просмотре иду по одному и тому же порядку. Он ниже.
Что взять с собой
- Фонарик. Заглянуть в нишу со стояками, под ванну, за шкаф.
- Зарядку для телефона. Включаете в розетки по очереди и видите, где есть ток.
- Рулетку. Проверить, встанет ли ваша мебель и совпадают ли размеры с планом.
- Поэтажный план. Из техпаспорта БТИ или из выписки ЕГРН с планом. Попросите у продавца заранее.
- Список вопросов продавцу. Сколько лет квартира в собственности, когда меняли трубы и окна, какие платежи за месяц.
Дом и подъезд
Осмотр начинается с улицы. Посмотрите фасад и отмостку: трещины и отслоение штукатурки говорят о проблемах дома, которые одним ремонтом квартиры не исправить.
В подъезде проверьте:
- запах подвала и сырости на первых этажах;
- лифт: год и работает ли грузовой;
- почтовые ящики: горы чужих квитанций иногда значат, что в квартире прописаны люди, которые там не живут;
- парковку: сколько свободных мест вечером.
Год постройки и дату капремонта дома можно найти на сайте фонда капремонта вашего региона.
Инженерия: где деньги
| Что смотрим | Как проверить | Чем грозит |
|---|---|---|
| Стояки воды и канализации | Фонарик в нишу: ржавчина, хомуты, свежие подтёки | Замена затрагивает соседей, работу согласуют с управляющей компанией |
| Электрика | Щиток: автоматы или старые пробки, алюминиевые провода | Полная замена проводки это вскрытие стен |
| Батареи | Есть ли краны и регуляторы, не текут ли стыки | Зимой протечка заливает соседей снизу |
| Окна | Открыть каждую створку, посмотреть уплотнитель и откосы | Дует, промерзает, плесень на откосах |
| Вентиляция | Листок бумаги к решётке на кухне и в ванной | Сырость и запахи |
| Напор воды | Открыть одновременно кран на кухне и душ | Слабый напор на верхних этажах |
Если меняли стояки или радиаторы, спросите, согласовывали ли это с управляющей компанией. Самовольная замена общего имущества потом становится вашей проблемой.
Следы протечек
Смотрите на потолок у стояков, углы у окон и пол под ванной. Свежая побелка одного угла при старой побелке остального потолка почти всегда что-то прячет. Отодвиньте шкаф, если продавец разрешит. Запах сырости в закрытой комнате тоже признак.
Протечка сверху не запрет на покупку. Но её нужно обсудить: кто виноват, был ли акт от управляющей компании, кто платил ремонт.
Перепланировка: сверка с планом
Положите поэтажный план рядом и пройдите комнаты. Ищите:
- снесённые или перенесённые стены;
- кухню, объединённую с комнатой, где стоит газовая плита;
- ванную, расширенную за счёт коридора или кухни;
- застеклённую лоджию с вынесенной батареей.
Несогласованная перепланировка мешает ипотеке: банк и оценщик увидят расхождение с планом, и кредит могут не выдать. Обязанность привести квартиру в порядок переходит к новому собственнику. Подробно в статье Перепланировка квартиры.
Как в квартире живётся
Это то, что не видно на фото и о чём потом жалеют чаще всего.
- Шум. Закройте окна и постойте пять минут в тишине. Потом откройте: трамвай, дорога, детская площадка под окнами.
- Свет и стороны света. Куда смотрят окна спальни и кухни. Я сама выбираю квартиры с учётом сторон света, об этом квартира по васту.
- Мобильная связь и интернет. Позвоните из каждой комнаты, проверьте скорость.
- Соседи. Поговорите с соседями по площадке или с консьержем. Они расскажут о доме больше, чем продавец.
- Второй визит вечером. В будни после 19:00 видно, как с парковкой, шумом и светом в подъезде.
Что делать с находками
Фотографируйте всё, что нашли, и сразу обсуждайте с продавцом. Дефекты инженерии и протечки это нормальный повод для торга: я считаю стоимость ремонта и прошу снизить цену на эту сумму. Перепланировку решаем до аванса: либо продавец узаконивает её, либо мы понимаем, кто и сколько за это заплатит.
После осмотра идёт проверка документов. Я собрала её в чек-лист проверки квартиры до сделки.
Разбор вашей ситуации: посмотрю квартиру вместе с вами
Пришлите ссылку на объявление или адрес. Я заранее проверю дом и документы, подскажу, на что смотреть на просмотре, и посчитаю, сколько можно сторговать за найденные дефекты. Если хотите, поеду на просмотр вместе с вами. Работаю в Москве и Петербурге.
Написать можно в мою личку в Telegram: разобрать квартиру перед покупкой. Кнопка откроет чат со мной с готовым сообщением про эту статью, его останется только отправить.
Частые вопросы
Сколько раз нужно смотреть квартиру перед покупкой?
Минимум два: днём, чтобы увидеть свет и состояние, и вечером в будни, чтобы оценить шум, парковку и соседей. Перед авансом стоит приехать третий раз с полным списком вопросов.
Можно ли попросить продавца показать документы на просмотре?
Да. Попросите выписку из ЕГРН и поэтажный план. Продавец, который отказывается их показать до аванса, повод насторожиться.
Нужен ли специалист для осмотра квартиры?
Для обычной вторички в хорошем доме хватит внимательного осмотра по списку. Если дом старый, видны трещины или следы протечек, стоит позвать строительного эксперта, его заключение помогает и в торге.
Что делать, если нашли несогласованную перепланировку?
Обсудить её до аванса. Продавец может узаконить её сам, снизить цену на стоимость согласования или вернуть планировку. С ипотекой такую квартиру купить сложнее, банк ориентируется на план.
Источники
- Жилищный кодекс РФ, статья 29: последствия самовольного переустройства и перепланировки
- Жилищный кодекс РФ, статья 36: общее имущество в многоквартирном доме
Проверено 27 октября 2026.
Разобрать квартиру перед покупкой: разбор в Telegram.