Какой этаж выбрать в новостройке: первый, средний или последний
Вопрос про этаж мне задают почти на каждом подборе. Ответ зависит от того, кто будет жить в квартире и собираетесь ли вы её потом продавать. Я двадцать лет работала в банке и пять лет занимаюсь недвижимостью, поэтому смотрю на этаж двумя глазами: как в квартире жить и за сколько её потом продать.
Этажи в сравнении
| Этаж | Цена | Что хорошо | Что проверить |
|---|---|---|---|
| Первый | обычно самая низкая в доме | свой палисадник или терраса в части проектов, не нужен лифт | окна на уровне прохожих, шум, что в подвале |
| Второй-третий | ниже средней | быстро спуститься пешком, хорошо для семьи с коляской | деревья и соседние дома закрывают свет |
| Средние | средняя | баланс тишины, света и цены, лучше всего продаются | вид из окна на годы вперёд |
| Высокие | выше средней | вид, больше света, меньше пыли | очередь к лифтам утром, ветер на балконе |
| Последний | чаще всего самая высокая, кроме пентхаусов с террасой | никто не ходит сверху, вид | кровля, машинные помещения лифтов над квартирой |
Первый этаж
Первый этаж в новостройке давно перестал быть синонимом неудачи. В домах бизнес-класса первые этажи часто нежилые: там лобби, кафе и магазины, а жильё начинается со второго. Если квартиры на первом этаже всё-таки есть, у части из них свой палисадник или терраса.
Кому подходит:
- семье с маленькими детьми и собакой, если у квартиры есть свой выход во двор;
- пожилым родителям, которым тяжело ждать лифт;
- под коммерцию, если квартиру можно перевести в нежилое помещение.
Что меня настораживает: окна на уровне глаз прохожих, шум двора и подъезда, запахи от мусорных камер и кафе на соседних помещениях. Продаётся первый этаж дольше, это надо закладывать заранее.
Нижние этажи: второй-четвёртый
Здесь квартиры дешевле средних этажей и при этом без минусов первого. С четвёртого этажа можно спокойно спуститься пешком, если лифт на обслуживании. Главный риск в свете: деревья во дворе и соседние корпуса через пять лет закроют окна. Перед покупкой я открываю генплан квартала и смотрю, что построят напротив.
Средние этажи
Средние этажи я советую чаще всего. Причин три:
- Тише. Шум дороги и детской площадки слабеет с высотой.
- Светлее. Деревья и соседние дома уже не закрывают окна.
- Ликвиднее. Покупатель вторички выбирает этот диапазон, и квартира не стоит в продаже месяцами.
Если вы покупаете с мыслью продать через несколько лет, средний этаж это самая безопасная ставка.
Высокие этажи и последний
Высокий этаж дарит вид и много света. Платить за это приходится ожиданием лифта в утренний час пик, особенно в корпусах на 25-30 этажей. Количество и скорость лифтов я спрашиваю у застройщика заранее: в бизнес-классе их обычно больше на подъезд.
На последнем этаже я проверяю, что находится над квартирой:
- Техническая кровля. Если над вами крыша, после первой зимы спрашиваю у соседей про протечки и смотрю потолки в углах.
- Машинные помещения лифтов и вентиляция. Гул оборудования слышно в комнате под ним. Расположение видно на поэтажных планах.
- Технический этаж. В части домов последний жилой этаж отделён от крыши техэтажом, это плюс.
Пентхаус с террасой это отдельная история, там последний этаж и есть главная ценность. Как я выбираю квартиры с террасой, написано в разделе квартиры с террасой.
Этаж, свет и стороны света
Свет решает этаж только наполовину, вторая половина в том, куда выходят окна. По санитарным правилам в квартире должна быть инсоляция хотя бы в одной комнате: не меньше 2 часов в день в Москве и 2,5 часа в Петербурге с конца апреля по конец августа. Застройщик это соблюдает, но разница между двумя часами солнца и целым днём огромная.
Я сама при выборе смотрю стороны света по васту: самыми удачными считаю север и северо-восток. Север даёт ровный свет без жары, и для спальни это хорошо. Как я совмещаю васту и солнце, расписано в разделе квартира по васту.
Как этаж влияет на цену
Внутри одного дома цена метра обычно растёт снизу вверх: первые этажи самые дешёвые, верхние и с видом самые дорогие. Разница между этажами одной планировки бывает заметной, поэтому я всегда сравниваю цену квадратного метра. Последний этаж часто стоит дешевле предпоследнего, если над ним обычная кровля.
Что проверить до покупки
- поэтажный план: что над квартирой и под ней;
- генплан квартала: что построят напротив окон;
- сколько лифтов на подъезд и какие они;
- куда выходят окна и сколько в комнатах солнца;
- что расположено на первом этаже под квартирой: кафе, магазин, колясочная.
Общий порядок выбора от застройщика до планировки есть в статье Как выбрать квартиру в новостройке. На приёмке ключей потолки на последнем этаже смотрю особенно внимательно, список проверок в статье Приёмка квартиры в новостройке.
Разбор вашей ситуации: подберу этаж и сторону под вашу семью
Выбираете между двумя этажами или двумя корпусами? Пришлите мне планировки и ваш бюджет. Я сравню варианты по цене метра, свету и тому, как квартира продастся потом, и скажу, что брать.
Написать можно в мою личку в Telegram: разобрать выбор этажа. Кнопка откроет чат со мной с готовым сообщением про эту статью, его останется только отправить. Что реально купить на вашу сумму, можно посмотреть в разделе что купить на ваш бюджет.
Частые вопросы
Какой этаж лучше всего для перепродажи?
Средние этажи. Их выбирает большинство покупателей вторички, поэтому такие квартиры продаются быстрее и с меньшим торгом.
Стоит ли брать последний этаж в новостройке?
Стоит, если над квартирой технический этаж или вы проверили кровлю и расположение машинных помещений. Ради вида и тишины сверху многие выбирают его осознанно.
Почему первый этаж дешевле?
Окна на уровне прохожих, больше шума и меньше света. Покупателей на такие квартиры меньше, поэтому и цена ниже.
С какого этажа меньше слышно дорогу?
Шум слабеет с высотой и с удалением от дороги. Окна во двор дают больше тишины, чем лишние пять этажей с окнами на проспект.
Источники
- СанПиН 1.2.3685-21: гигиенические нормативы, в том числе инсоляция жилых помещений
- СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные»
Проверено 29 октября 2026.
Подобрать этаж и сторону света: разбор в Telegram.