Покупка квартиры у родственников: вычет, ипотека, налог и риски
Брат продаёт квартиру, родители переезжают за город, бабушка хочет помочь внуку. Сделка внутри семьи кажется самой простой: все свои, торговаться не нужно. На деле у неё больше подводных камней, чем у покупки у чужого человека. Я двадцать лет работала в банке и пять лет занимаюсь недвижимостью, поэтому разбираю такую сделку на деньгах: вычет, ипотека, налог продавца и риск оспаривания.
Кто считается взаимозависимым
Список закрытый, он записан в статье 105.1 Налогового кодекса. Для обычной семьи это:
| Продавец | Взаимозависимы? | Вычет покупателю |
|---|---|---|
| Супруг | Да | Нет |
| Родители и дети, в том числе усыновлённые | Да | Нет |
| Братья и сёстры, родные и сводные | Да | Нет |
| Опекун и подопечный | Да | Нет |
| Бабушка, дедушка, внуки | Нет | Да |
| Тёти, дяди, племянники, двоюродные | Нет | Да |
| Свекровь, тёща, зять, невестка | Нет | Да |
Есть оговорка: суд может признать людей взаимозависимыми и по другим основаниям, если их отношения влияют на цену сделки. На практике налоговая так делает редко, но цена сильно ниже рынка привлекает внимание.
Налоговый вычет
Вычет при покупке жилья дают с суммы до 2 млн ₽, на руки это до 260 тыс ₽, и с процентов по ипотеке до 3 млн ₽. Пункт 5 статьи 220 прямо запрещает вычет, если продавец и покупатель взаимозависимые. Причём запрет касается обоих вычетов: и за саму квартиру, и за проценты.
Купили у бабушки, вычет оформляется обычным порядком. Как это сделать, я писала в статье Налоговый вычет при покупке квартиры.
Ипотека на квартиру у родственника
Банки смотрят на такие сделки с подозрением. Их главный страх: семья выводит деньги из банка, а сама квартира никуда не переходит. Поэтому:
- Часть банков отказывает сразу, если продавец близкий родственник.
- Остальные просят больше документов: отчёт оценщика, подтверждение первого взноса, иногда объяснение, зачем продавцу деньги.
- Оценка по рынку обязательна. Если цена в договоре выше рыночной, банк даст кредит только от оценки.
Условия зависят от банка и программы, поэтому я сначала собираю пакет и согласую сделку с банком, а потом выходим на аванс. Порядок оценки разобран в статье Оценка квартиры для ипотеки.
Налог для продавца
Родство на налог продавца не влияет. Если родственник владел квартирой меньше минимального срока, он платит НДФЛ с разницы между ценой продажи и расходами на покупку. Минимальный срок обычно 5 лет, а для единственного жилья, наследства и подарка от близкого родственника 3 года.
Есть ловушка с ценой. Если в договоре сумма ниже 70% кадастровой стоимости, налог считают от 70% кадастровой. «Продать брату за миллион» не получится сэкономить на налоге. Подробно в статье Налог с продажи квартиры.
Цена ниже рынка: чем она рискует
Родственникам часто хочется продать подешевле. Тут два риска:
- Материальная выгода. По статье 212 НК выгода от покупки у взаимозависимого лица дешевле рынка облагается НДФЛ у покупателя. Применяют это редко, но формально риск есть.
- Оспаривание сделки. Другие наследники могут заявить в суде, что продажа за символическую цену была скрытым дарением. По статье 170 ГК такую сделку признают притворной.
Поэтому цену ставлю близко к рыночной и провожу деньги через аккредитив или ячейку, как в любой другой сделке. Так у покупателя остаётся доказательство оплаты.
Дарение или продажа
| Продажа | Дарение | |
|---|---|---|
| Деньги переходят | Да | Нет |
| Налог для получателя | Нет | Нет, если дарит член семьи или близкий родственник |
| Вычет | Только если стороны не взаимозависимые | Нет |
| Раздел при разводе | Купленное в браке делится | Подаренное остаётся личным |
| Срок для продажи без налога | 5 лет, для единственного жилья 3 | 3 года |
Если родители хотят отдать квартиру ребёнку, а денег на самом деле не будет, продажа только добавит рисков. В этом случае я советую дарение. Про налог при дарении в статье Дарение квартиры: налог.
Разбор вашей ситуации: посчитаю, что выгоднее для вашей семьи
Напишите, кем вам приходится продавец, сколько он владеет квартирой, нужна ли ипотека и какую цену вы обсуждаете. Я посчитаю налог продавца и ваш вычет, скажу, какие банки возьмут такую сделку, и сравню продажу с дарением. Работаю в Москве и Петербурге.
Написать можно в мою личку в Telegram: разобрать покупку у родственника. Кнопка откроет чат со мной с готовым сообщением про эту статью, его останется только отправить.
Частые вопросы
Можно ли получить вычет, если купить квартиру у тёщи или свекрови?
Да. Тёща, свекровь, зять и невестка не входят в список взаимозависимых лиц статьи 105.1, поэтому вычет оформляется обычным порядком.
Дадут ли вычет при покупке квартиры у бабушки?
Да. Бабушки, дедушки и внуки в закрытый список взаимозависимых не входят.
Нужен ли нотариус при покупке квартиры у родственника?
Если покупаете квартиру целиком у взрослого собственника, нет, договор регистрируют в Росреестре через МФЦ. Нотариус обязателен, если продаётся доля или собственник несовершеннолетний.
Можно ли купить квартиру у родителей в ипотеку?
Можно, но не в каждом банке. Часть банков отказывает при покупке у близких родственников, остальные просят оценку и подтверждение первого взноса. Вычет при такой покупке не положен.
Источники
- Налоговый кодекс РФ, статья 105.1: взаимозависимые лица
- Налоговый кодекс РФ, статья 220: имущественные налоговые вычеты
- Налоговый кодекс РФ, статья 212: доход в виде материальной выгоды
- Налоговый кодекс РФ, статья 214.10: налоговая база при продаже недвижимости
- Гражданский кодекс РФ, статья 170: мнимая и притворная сделки
Проверено 27 октября 2026.
Разобрать покупку квартиры у родственника: разбор в Telegram.