Покупка машиноместа: в новостройке, на вторичке и в ипотеку
Машиноместо в новостройке часто покупают в последний момент, когда квартира уже выбрана. А потом выясняется, что хорошие места у лифта разобраны, а по документам предлагают долю в паркинге. Я двадцать лет работала в банке и пять лет занимаюсь недвижимостью и разбираю машиноместо с клиентами так же внимательно, как квартиру.
Что такое машиноместо по закону
С 1 января 2017 года машиноместо включено в Гражданский кодекс как недвижимость. У него есть границы, нанесённые на пол разметкой, кадастровый номер и запись в ЕГРН. Размеры установлены приказом Росреестра: не меньше 5,3 на 2,5 метра и не больше 6,2 на 3,6 метра.
До 2017 года места в паркинге оформляли долей в праве собственности на всё помещение. Такие доли продаются до сих пор, и это два разных объекта.
| Машиноместо | Доля в паркинге | |
|---|---|---|
| Что в ЕГРН | отдельный объект с кадастровым номером | доля в праве на всё помещение |
| Границы | разметка, закреплены в документах | место закреплено договорённостью соседей |
| Продажа | как обычная недвижимость | сложнее, покупатель видит долю |
| Цена на вторичке | выше | обычно ниже |
Долю можно превратить в машиноместо: заказать межевой план у кадастрового инженера и поставить место на учёт. Для этого нужно согласие остальных собственников, поэтому дело может затянуться.
Покупка у застройщика
В новостройке машиноместо продают по отдельному договору долевого участия, деньги так же идут на эскроу-счёт. Что важно проверить:
- Кладовка и машиноместо в одном договоре или в разных. Отдельные договоры удобнее продавать потом.
- Место на планировке паркинга. Колонна рядом, узкий проезд или место в тупике у стены. Я прошу план минус первого этажа и отмечаю, где лифты.
- Дату сдачи паркинга. Паркинг иногда вводят позже жилого дома.
Как устроен сам договор, я разобрала в статье ДДУ: что это, про защиту денег есть статья Эскроу-счёт.
Сколько мест строят и почему их не хватает
В массовых новостройках Старой Москвы на квартиру приходится в среднем около 0,4 машиноместа. В августе 2026 года правительство Москвы постановлением №2118-ПП поменяло норматив: теперь он считается от площади каждой квартиры. Для квартир до 70 м² это 0,8 места, от 70 до 100 м² это 1,2 места, больше 100 м² это 1,6 места. Новые правила не касаются проектов, у которых на 5 августа 2026 года уже было разрешение на строительство.
Для покупателя это значит простую вещь: в домах, которые продаются сейчас, места по-прежнему разбирают быстро. Хорошее место у лифта я советую брать вместе с квартирой.
Покупка на вторичке
Машиноместо на вторичке покупается по договору купли-продажи с регистрацией в Росреестре. Перед сделкой я делаю три вещи:
- Заказываю выписку из ЕГРН. В ней видно, это машиноместо или доля, кто собственник и нет ли обременений. Как её получить, расписано в статье Выписка из ЕГРН.
- Проверяю долги. У паркинга своя управляющая компания и свои платежи за обслуживание, долг продавца стоит закрыть до сделки.
- Езжу на место. Сама заезжаю или прошу клиента проехать: хватает ли ширины, где колонны, нет ли протечек с потолка.
Можно ли купить машиноместо в ипотеку
Можно, но банков, которые дают такой кредит, меньше, чем для квартир. Часть банков даёт кредит только на машиноместо в том же доме, где вы покупаете квартиру, и включает его в одну сделку. Отдельная ипотека на машиноместо обычно дороже по ставке и требует больший первый взнос. Льготные программы на машиноместо не распространяются. Если места у застройщика продают в рассрочку, это часто выгоднее отдельного кредита.
Налоги
- Вычета нет. Имущественный налоговый вычет положен только на жильё, машиноместо в него не входит.
- Налог на имущество. Платится каждый год от кадастровой стоимости, как за квартиру. Подробнее в статье Налог на имущество.
- Продажа. Если машиноместо было в собственности меньше минимального срока, с дохода от продажи платится НДФЛ по тем же правилам, что и для квартиры. Правила описаны в статье Налог с продажи квартиры.
Разбор вашей ситуации: посчитаю квартиру вместе с машиноместом
Покупаете квартиру и думаете, брать ли место в паркинге сейчас или потом? Пришлите мне проект и ваш бюджет. Я посчитаю квартиру и машиноместо вместе, сравню ипотеку и рассрочку и скажу, какое место на плане паркинга брать.
Написать можно в мою личку в Telegram: разобрать покупку машиноместа. Кнопка откроет чат со мной с готовым сообщением про эту статью, его останется только отправить. Что реально купить на вашу сумму, можно посмотреть в разделе что купить на ваш бюджет.
Частые вопросы
Чем машиноместо отличается от доли в паркинге?
Машиноместо это отдельный объект с кадастровым номером и границами. Доля это часть права на всё помещение паркинга, конкретное место за ней закреплено только договорённостью.
Можно ли получить налоговый вычет за машиноместо?
Нет. Имущественный вычет дают только при покупке жилья.
Можно ли купить машиноместо без квартиры в этом доме?
Да, машиноместо продаётся как самостоятельная недвижимость. Но в части домов въезд в паркинг связан с пропуском жильца, это стоит уточнить у управляющей компании.
Какой минимальный размер у машиноместа?
5,3 на 2,5 метра, максимальный 6,2 на 3,6 метра.
Источники
- Гражданский кодекс РФ, статья 130: машиноместо как недвижимая вещь
- Постановление правительства Москвы №2118-ПП, разбор РБК
Проверено 29 октября 2026.
Посчитать квартиру вместе с машиноместом: разбор в Telegram.