Инвестиции в недвижимость в 2026 году: аренда, перепродажа новостройки или апартаменты, как посчитать до покупки
Ко мне часто приходят с фразой «хочу вложить деньги в квартиру». Я двадцать лет работала в банке и деньги считать умею, поэтому первым делом прошу назвать цель. Ежемесячный доход, сохранить капитал или заработать на росте цены, это три разные покупки. Разберу четыре рабочие стратегии и покажу, как посчитать каждую до сделки.
Четыре стратегии и чем они отличаются
| Стратегия | На чём зарабатываете | Главный риск | Кому подходит |
|---|---|---|---|
| Долгосрочная аренда | Ежемесячный платёж жильца | Простой и смена жильцов | Тем, кто хочет спокойный доход |
| Посуточная аренда | Высокая ставка за ночь | Управление, сезонность, соседи | Тем, кто готов вести объект или платить управляющему |
| Перепродажа новостройки | Рост цены от котлована до сдачи | Перенос сроков, налог при быстрой продаже | Тем, кто может заморозить деньги на 2-3 года |
| Апартаменты | Ставка аренды выше, цена входа ниже | Нет прописки, налог на имущество выше | Под сдачу в центре и у деловых районов |
Как посчитать доходность до покупки
Годовая доходность = месячная аренда × 12 ÷ цена покупки × 100%.
Это грязная цифра. Чистую получаете так:
- Отнимите один месяц аренды в год на простой между жильцами.
- Отнимите налог. Как платить налог со сдачи и сколько, я подробно разобрала в статье Налог при сдаче квартиры в аренду.
- Отнимите коммунальные платежи, которые остаются на вас, и ремонт между жильцами.
- Сравните результат со ставкой по вкладу на тот же срок. Вклад не требует ни жильцов, ни ремонта, поэтому квартира должна давать заметно больше или расти в цене.
Подробная формула с примером лежит в моём материале Как посчитать доходность квартиры под сдачу.
Кейс: одни и те же 8 миллионов
Клиент пришёл с бюджетом 8 млн ₽ и хотел «свои метры» в Подмосковье.
- Квартира в Подмосковье: аренда около 35 000 ₽ в месяц, это примерно 5,25% годовых.
- Студия у Патриарших прудов под посуточную аренду: около 100 000 ₽ в месяц, это примерно 15% годовых.
Разница почти в три раза при одинаковом бюджете. Ставку аренды определяет локация. Метраж здесь вторичен.
Перепродажа новостройки: что важно знать
Схема простая: купить на старте продаж, продать ближе к сдаче. Рост цены при этом не гарантирован, и считать его надо осторожно.
- Проверьте застройщика и его прошлые проекты. Как это сделать, я написала в статье Как проверить застройщика.
- Продать до регистрации собственности можно только переуступкой прав по ДДУ. Нюансы в статье Квартира по переуступке.
- Продаёте раньше минимального срока владения, значит платите НДФЛ с разницы. Расчёт в статье Налог с продажи квартиры.
- Смотрите на класс проекта. На одном адресе могут стоять три проекта разного уровня, и расти в цене они будут по-разному.
Апартаменты под сдачу
Цена входа ниже, чем у квартиры рядом, а ставка аренды сопоставима. Минусы: постоянной регистрации нет, налог на имущество и коммунальные платежи обычно выше, ипотеку дают не все банки. Всё это разобрано в статье Что такое апартаменты.
Пять ошибок, которые вижу чаще всего
- Считать доходность после покупки.
- Сравнивать варианты только по цене метра и не считать доходность.
- Забывать про месяц простоя и налог.
- Покупать «на вырост» у застройщика без истории.
- Брать объект, который сложно продать. Ликвидность это тоже часть доходности.
Разбор вашей ситуации
Есть сумма и несколько вариантов? Пришлите мне бюджет, город и цель: доход, сохранение денег или рост цены. Я посчитаю доходность ваших вариантов и подскажу, где вложение работает лучше. Работаю в Москве и Петербурге.
Написать можно в мою личку в Telegram: посчитать доходность вариантов. Кнопка откроет чат со мной с готовым сообщением про эту статью, его останется только отправить.
Частые вопросы
Что выгоднее: вклад или квартира под сдачу?
Зависит от доходности конкретного объекта. Посчитайте чистую доходность квартиры и сравните со ставкой по вкладу на тот же срок. Квартира выигрывает, когда чистая доходность выше вклада или когда ожидается рост цены.
С какой суммы можно начинать?
В Москве и Петербурге вход в рабочую студию начинается от нескольких миллионов рублей. С меньшей суммой смотрят на ипотеку, но тогда платёж нужно сравнить с арендой.
Покупать под сдачу в ипотеку выгодно?
Только если аренда покрывает платёж или близко к нему. Иначе вы доплачиваете из своего кармана и рассчитываете на рост цены.
Какая недвижимость лучше всего сдаётся?
Студии и однокомнатные квартиры рядом с метро, деловыми районами и университетами. Ставку определяет локация.
Источники
- Налоговый кодекс РФ, глава 23: налог на доходы физических лиц
- Гражданский кодекс РФ, глава 35: наём жилого помещения
- Федеральный закон № 214-ФЗ о долевом строительстве
Проверено 16 октября 2026.
Посчитать доходность ваших вариантов: разбор в Telegram.