Переплата по ипотеке: как посчитать, от чего она зависит и как её уменьшить
Двадцать лет я работала в банке и деньги считать умею. Когда клиент приходит ко мне с одобрением, первым делом я смотрю на одну цифру, которую банк в рекламе не пишет крупно: сколько он отдаст сверху за весь срок. Эта цифра часто больше цены самой квартиры. Ниже показываю, как её посчитать самостоятельно за пять минут и что реально её уменьшает.
Как посчитать переплату
Почти все банки дают ипотеку с аннуитетным платежом, то есть одинаковым каждый месяц. Платёж считается по формуле:
Платёж = Кредит × i / (1 − (1 + i)^(−n))
где i это месячная ставка (годовая ставка, делённая на 12 и на 100), n это число месяцев.
Переплата = Платёж × n − Кредит.
Проще взять график платежей из предварительного расчёта банка и сложить колонку процентов. Банк обязан показать полную стоимость кредита (ПСК) в процентах и в рублях в правом верхнем углу первой страницы договора, там переплата уже посчитана вместе со страховкой.
Переплата на примерах
Кредит 10 млн ₽, аннуитетный платёж. Расчёт по формуле выше, округлено до тысяч.
| Ставка | Срок | Платёж в месяц | Переплата за весь срок |
|---|---|---|---|
| 6% | 10 лет | 111 тыс ₽ | 3,3 млн ₽ |
| 6% | 20 лет | 72 тыс ₽ | 7,2 млн ₽ |
| 6% | 30 лет | 60 тыс ₽ | 11,6 млн ₽ |
| 18% | 10 лет | 180 тыс ₽ | 11,6 млн ₽ |
| 18% | 20 лет | 154 тыс ₽ | 27 млн ₽ |
| 18% | 30 лет | 151 тыс ₽ | 44,3 млн ₽ |
Посмотрите на строки под 18%. Если растянуть срок с 20 до 30 лет, платёж падает всего на 3 тыс ₽ в месяц, а переплата вырастает на 17 млн ₽. При высокой ставке длинный срок почти не облегчает месяц и очень дорого стоит в сумме.
От чего зависит переплата
- Ставка. Главный фактор. Разница между 6% и 18% на одном и том же кредите почти в четыре раза по переплате.
- Срок. Чем длиннее, тем больше процентов. При низкой ставке длинный срок заметно снижает платёж, при высокой почти нет.
- Сумма кредита. Каждый рубль первого взноса это рубль, на который не начисляются проценты все 20 или 30 лет.
- Страховка. Страхование залога обязательно, страхование жизни по желанию, но без него банк обычно поднимает ставку. Сравнивайте обе версии в рублях. Подробно в статье Страхование ипотеки.
- Субсидированная ставка от застройщика. Низкая ставка часто уже сидит в цене квартиры. Я разобрала это в материале Ставка 0,1% от застройщика: во что она обходится на самом деле.
Как уменьшить переплату
- Досрочные платежи. Любая сумма сверх графика идёт в погашение основного долга, и проценты на неё больше не начисляются. Выбор между сокращением срока и уменьшением платежа влияет на итог сильнее, чем кажется. Как я считаю это клиентам, разобрала в материале Секрет банков про досрочное погашение.
- Рефинансирование. Когда ставки на рынке снижаются, кредит можно перевести в другой банк под меньший процент. Смотрите на разницу в переплате за оставшийся срок минус расходы на новую оценку и страховку. Мой разбор: Рефинансирование ипотеки.
- Налоговый вычет с процентов. Государство возвращает 13% с уплаченных процентов, максимум с 3 млн ₽ процентов, то есть до 390 тыс ₽. Порядок в статье Налоговый вычет за проценты по ипотеке.
- Больше первый взнос. Если есть выбор, потратить накопления на ремонт или внести их в кредит, посчитайте оба варианта. Часто выгоднее уменьшить долг, а ремонт делать постепенно.
Что не попадает в график банка
Переплата по графику это только проценты. Сверху идут оценка квартиры, страховка каждый год, комиссия за расчёты и регистрацию. Полный список я собрала в статье Расходы при покупке квартиры. Для решения о покупке я складываю обе суммы, так человек видит реальную цену квартиры.
Как я считаю переплату клиенту
Беру два-три одобрения из разных банков и свожу их в одну таблицу: платёж, переплата за весь срок, страховка, ПСК. Потом добавляю план досрочных платежей под реальный доход семьи. Иногда банк с чуть более высокой ставкой выходит дешевле за счёт страховки и условий досрочного погашения. Однажды так клиент сэкономил 17 млн ₽: ипотеку одобрили в другом банке, вопреки банку, который навязывал застройщик.
Разбор вашей ситуации
Хотите знать, сколько вы переплатите по своей ипотеке и как это уменьшить? Пришлите мне сумму кредита, ставку, срок и остаток долга, если кредит уже есть. Я посчитаю переплату и покажу, какой ход сэкономит больше: досрочные платежи, рефинансирование или смена условий. Работаю в Москве и Петербурге.
Написать можно в мою личку в Telegram: посчитать мою переплату. Кнопка откроет чат со мной с готовым сообщением про эту статью, его останется только отправить.
Частые вопросы
Как узнать переплату по уже взятой ипотеке?
Закажите в банке актуальный график платежей и сложите колонку процентов до конца срока. В мобильном приложении большинства банков график есть в разделе кредита.
Что выгоднее при досрочном погашении: сократить срок или платёж?
По сумме переплаты почти всегда выгоднее сокращать срок. Уменьшение платежа имеет смысл, если важна финансовая подушка каждый месяц.
Что такое ПСК?
Полная стоимость кредита. Банк обязан указать её в процентах годовых и в рублях на первой странице договора. В неё входят проценты и обязательные платежи, например страховка.
Сколько переплачивают по ипотеке в среднем?
Зависит от ставки и срока. На 20 лет при 6% переплата около 72% от суммы кредита, при 18% больше 270%. Поэтому сначала смотрим ставку, потом срок.
Источники
- Федеральный закон № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», статья 6: полная стоимость кредита
- Налоговый кодекс РФ, статья 220: имущественный вычет по процентам
- Банк России: как устроена ипотека
Проверено 17 октября 2026.
Посчитать переплату по вашей ипотеке: разбор в Telegram.