Посуточная аренда квартиры: доходность, расходы и как выбрать квартиру под сдачу
Посуточная аренда выглядит простым заработком: купил квартиру, сдал на выходные, получил в три раза больше, чем за обычную аренду. На деле это маленький гостиничный бизнес со своими расходами и сезонностью. Я двадцать лет работала в банке и пять лет занимаюсь недвижимостью, и я считаю посуточную с клиентом в цифрах до покупки.
Мой кейс: Патриаршие вместо Подмосковья
Клиент пришёл с бюджетом 8 млн ₽ и хотел купить квартиру для сдачи в Подмосковье. За эти деньги там можно было взять квартиру побольше, и долгосрочная аренда принесла бы около 35 тыс. ₽ в месяц. Мы посмотрели другой вариант: студию на Патриарших под посуточную аренду. Тот же бюджет, а доход вышел около 100 тыс. ₽ в месяц. Место решает почти всё.
Сколько приносит посуточная аренда
Доход считается просто: цена за сутки умножается на число занятых ночей. Загрузка 70% значит, что квартира занята примерно 21 ночь из 30. Хорошие квартиры в центре Москвы и Петербурга держат высокую загрузку, на окраине и в спальных районах она проседает.
Пример расчёта на месяц, цифры условные:
| Статья | Сумма |
|---|---|
| 21 ночь по 5 000 ₽ | |
| Комиссия площадок, около 15% | |
| Уборка и бельё, 21 заезд по 1 200 ₽ | |
| Коммунальные услуги и интернет | |
| Налог самозанятого 4% | |
| Чистыми |
Если сдавать самой, без управляющей компании, уборку можно частично взять на себя. С управляющей компанией добавится её процент, обычно 15-30% от дохода.
Какие расходы съедают доход
- Уборка и бельё после каждого гостя.
- Комиссия площадок бронирования.
- Коммунальные услуги выше, чем у обычной аренды: гости не экономят воду и свет.
- Ремонт и мебель. Посуточная квартира изнашивается быстрее, обновлять её приходится чаще.
- Простой. Зимой и в межсезонье загрузка падает, это стоит заложить в расчёт.
- Ипотека. Если квартира куплена в кредит, платёж идёт каждый месяц, даже когда гостей нет.
Какую квартиру покупать под посуточную
- Место. Центр, пешком до метро, рядом вокзалы, деловые кварталы, театры и парки. В Петербурге центр и всё, что рядом с Невским.
- Формат. Студия или евродвушка, гостям нужна одна-две спальни. Как устроена евродвушка, я разобрала в отдельной статье.
- Дом. Нормальный подъезд, лифт, понятная управляющая компания. Соседи, уставшие от чемоданов, могут жаловаться.
- Апартаменты или квартира. Апартаменты часто покупают как раз под посуточную, но у них свои налоги и ограничения. Разница расписана в статье Что такое апартаменты.
Что говорит закон
С октября 2019 года в жилых помещениях многоквартирных домов запрещено размещать гостиницы и хостелы, это записано в Жилищном кодексе. Сдавать свою квартиру одной семье или одному гостю на несколько суток можно, это обычная аренда. Риск начинается там, где в квартире ставят койки и селят чужих людей по местам.
Налоги
Доход от посуточной аренды облагается так же, как от обычной:
- 13% НДФЛ, если сдаёте как физлицо и подаёте декларацию;
- 4% как самозанятый, если гости платят физлица, и 6%, если юрлица;
- упрощённая система как ИП, если квартир несколько.
Подробно все варианты я разобрала в статье Налог при сдаче квартиры в аренду.
Посуточная или долгосрочная
Посуточная приносит больше, но требует времени или управляющей компании. Долгосрочная приносит меньше, зато спокойнее: один арендатор, один договор, минимум износа. Я советую считать оба варианта по одной и той же квартире. Как сравнить доходность разных вложений, я разобрала в статье Инвестиции в недвижимость.
Разбор вашей ситуации: посчитаю квартиру под посуточную
Хотите купить квартиру под посуточную и боитесь ошибиться с местом? Назовите мне бюджет и город. Я подберу варианты, посчитаю загрузку, расходы и чистый доход по месяцам и сравню с обычной арендой.
Написать можно в мою личку в Telegram: посчитать квартиру под посуточную. Кнопка откроет чат со мной с готовым сообщением про эту статью, его останется только отправить. Как я считаю квартиру под аренду, расписано в разделе инвестиции в аренду.
Частые вопросы
Можно ли сдавать посуточно квартиру в ипотеке?
Закон не запрещает, но в ипотечном договоре банк может требовать согласовать сдачу. Это стоит проверить в договоре заранее.
Нужно ли разрешение соседей?
Для обычной посуточной сдачи одной семье разрешение соседей не нужно. Хостел в жилом доме запрещён в любом случае.
Что выгоднее: студия или однокомнатная квартира?
Под посуточную чаще берут студию или евродвушку в хорошем месте. Доход решает загрузка: сколько ночей в месяц квартира будет занята.
Сколько времени уходит на посуточную аренду?
Если сдавать самой, каждый заезд это переписка, встреча или ключи, уборка. С управляющей компанией времени почти не нужно, но доход меньше на её процент.
Источники
- Жилищный кодекс РФ, статья 17: запрет гостиниц в жилых помещениях
- ФНС: налог на профессиональный доход
Проверено 30 октября 2026.
Посчитать квартиру под посуточную: разбор в Telegram.